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悸动的环京楼市,本地人观望

发布时间:2020-01-29 17:29编辑:房产中心浏览(116)

    永清楼市:炒作“抄底”风渐起

    作为距离北京城市副中心功能区最近的三个区域,燕郊南城、大厂潮白和香河北部新城板块向来是吸引北京外溢购房需求的热地,在燕郊再度传出“放松”言论并成为开发商及代理行炒作依据的同时,香河市场又如何?北京商报记者本周调查发现,限购令仍未松绑的香河,实则并没有完全阻断外地购房者的入场。除了此前调查到的开发商为购房者提供代办个税顺缴服务,使其满足当地购房资质的操作外,当前香河又衍生出了工程抵款房可以直接网签给外地购房者,无须三年社保或纳税的新情况。此外调查还发现,在廊坊限购即将满三年之际,一些为了在香河置业,于限购后自己着手安排个税顺缴的北京刚需客群,后续也将以“香河纳税人”的身份陆续登场。那么,“逆限购”买房操作为何屡禁不止?购买工程抵款房背后有无风险?香河未来楼市是否会因潜在需求掀起风浪?

    北京商报楼市调查小组

    “逆限购”买房操作仍存

    特别策划:悸动的环京楼市

    “您从哪儿来”、“有资质没”、“三年个税有没有补”,来自北京的看房人薛平告诉北京商报记者,如果你以一个外地购房者的身份在香河听到了诸如此类问题,不用因为心虚不满足当地购房资质而着急抽身离开,因为上面的问题说明了:外地人在这里买房“有戏”。

    环京限购政策下“元气大伤”的廊坊市永清县,因为与北京的“地缘”关系仍维持着一定热度。尽管2017年河北省廊坊市先后发布的限购政策,将永清与一些外地购房需求进行了 “隔离”,此前逼近2万元/平方米的房价一度腰斩,但对于这个内生购房需求有限、外来置业需求旺盛的环京小城而言,限购政策加码以来,仍有一些环京刚需客通过“顺缴三年当地个税再网签”、开发商对特定群体的“准购”等方式获取资质,涌入当地楼市。甚至于在一些鼓吹“环京限购政策松动”的消息刺激下,一些外地投资客也开始酝酿入场。

    本周,北京商报记者跟随薛平来到了香河最靠近北京、最受外地人青睐的北部新城。然而本轮调查发现,2018年下半年记者曾予以披露的“机构代办个税,三年后网签”这一规避限购的购房操作,在香河仍然存在。

    价格:新房价格万元徘徊

    当前,在这个不时传出“限购放松”风声的小城,不同楼盘的销售人员对待来自北京的客户,正呈现出截然不同的两种态度。

    隶属河北省廊坊市的永清县,距离北京市区约75公里。从北京市区到达此地,自驾大概需要一个半小时,若乘坐公交,时间则近乎翻倍。如果不是因为环京这一地缘因素,很难想象这样一个行政区类别仅仅为“县”的小城,其房价在过去将近两年时间里,曾走出了一个“探头-激涨-疯狂-停滞-急跌”的曲线。

    “没当地购房资质是吧,那您买不了!”在富力新城项目售楼处,记者一行得到了不能购房的回答。然而当日午间的富力新城售楼处,除了薛平,还有另外一组客户与销售人员交谈。

    根据当地多位楼盘销售人员以及渠道代理商口中吐露的“房价记忆”,可以拼凑起永清过往几年的房价走势图:2015年上半年,该区域房价徘徊在5000元/平方米;2016年初开始逼近7000元/平方米,并于下半年突破1.5万元/平方米;2017年初越过2万元/平方米大关,达到永清楼市最高峰值,然而下半年房价却急转直下、一度腰斩,房价跌破1万元。至今,永清整体房价维持在1万元/平方米区间。

    “没购房资质原则上不能买,不过您要是真想要,网签得在三年后。”辗转至另一家楼盘,记者却又听到了另一番隐晦的表达。该项目销售人员暗示薛平,“机构代办个税,三年后网签”购房可行。相比富力新城的寥寥到访者,这个项目的接待区几乎坐满了看房人。

    2017年3月21日之前,永清县还是一块备受外地人追捧的“热土”,然而在此日之后、再至当年6月2日,从规定“非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房”,到“非当地户籍居民家庭能够提供当地三年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的,限购1套住房”,逐渐加码的楼市调控政策让永清的 “高光时刻”彻底消失不见。

    而相比开发商对于外地客户的谨慎试探与隐晦暗示,提供居间服务、靠带客促成交赚钱的中介机构,对于外地购房者能否在香河买房的表态则更为直接。北京商报记者从何香河当地多个中介机构经纪人口中了解到,包括京东狮子城等在内的多个香河楼盘,均悄悄面向不符合限购要求的外地购房者售房。

    “没限购前,永清房价最高点每平方米2万元不止,最热门地段品牌房企的期房甚至可以卖到两万二,那个时候销售的日子特好过,房子不愁卖。后来开始限购了,外地人首付不低于五成能买一套,虽然成交少了,但是市场还热。再到后来就不行了,购房资质和本地社办与个税挂钩,永清楼市一下子就冷了!” 一个在永清从业多年的本地销售如是描述永清楼市近几年的起与落。

    “外地人可以买,不过贷不了款 。”有中介人员向记者一行透露,“基本上都能买,最近可能是不敢卖。”

    不同于北京二手房成交占主流,永清这一环京小城的楼市热度大多靠新房拉动,二手房交易并不活跃。

    同此前调查结果一样,在“机构代办个税,三年后网签”协助购房者获取购房资质的操作下,项目开发商一般会和外面的机构建立合作,购房者只需要缴纳一定金额的代办费用,购房资质获取的相关事宜一切都可以由机构操办。同时,多个项目还会向购房者承诺提供一次免费更名的机会,购房者在同开发商签署草签合同后,一旦房价上涨想要卖出或者因一些原因自己不再想买入,可以托中介人员转卖给下一个有意向购房的“接盘者”。

    “永清房价被限购政策压住了,现在新房成交不理想,二手房也卖不上价。加上永清近年来主要卖期房,即便是当前已经交房的项目中,也有很大一部分未取得房产证,因而也无法过户。” 一位不愿具名的房地产分析师表示,永清二手房市场处于“有价无市”的境地。

    尽管此前业内已有多位专家提示购房者置业香河需谨慎,违规全款购房暗藏风险,但是现实情况显示,通过上述操作“曲线购房”的北京刚需客群仍然不在少数

    需求:外地人“抄底” 本地人观望

    不过, “不网签不交房”仍是很多开发商坚守的底线。多名楼盘销售及中介人员表示:“着急入住也没办法,规定就是只有网签、收房后才能住!”

    在永清,人们普遍将整个县城分为两大购房置业板块,一个是以京台高速永清出口为中心的京台高速购房板块,即永清北部新城,目前各类配套还有待完善;另一个是永清老县城购房板块,现有配套较为齐全。外地人到永清买房,几乎都冲着距离北京较近、京台高速贯通的永清北部新城,这便是一部分永清人口中的“开发区”。

    工程抵款房支持外地人购买

    “看房吗?想要70年住宅还是40年商住,我带您去看!”在京台高速永清出口处,多的是三五成群手持楼盘宣传册推介的销售人员。

    值得一提的是,在开发商为购房者提供代办当地三年个税服务、使得客户满足当地购房资质外,当前香河还存在部分工程抵款房可以直接网签给外地购房者,无需三年社保或纳税的情况。

    “限购前买永清房子的,八九成都是北京来的客户,剩下的一两成就是外地的炒房客,本地人买的少。”有销售人员向北京商报记者表示,本地人都有房或者分到了房,即使想再置业,也是在配套更完善的县城买。

    所谓工程抵款房,简单地说,就是开发商以房屋实物交割给施工方用以充抵应付施工工程款的商品房。此类房源在房屋品质上与同一项目的其他商品房并无本质区别,只是因为可以更快实现网签,所以价格会高于市面普通新房,购买时正常考虑位置、楼层、朝向、户型等即可。

    区别于香河的老城区房价高于新城区房价,现有配套一般的永清北部新城的新房,反倒在价格表现上高于配套较成熟的县城板块。

    “现在没有购房资质的外地人在香河买房就两种办法,一种是上面提到的‘代办个税、三年后网签’,对购房者而言风险相对大一点;另一种就是买工程抵款房,这种房子只要能拿出全款,就能在很快时间内通过网签备案,然后就能住进去。”该中介人员介绍称,此类房源的价格在1.5万元/平方米,与北部新城普通商品房均价之间存在3000元左右的价差。

    昔日的抢房盛况已成为过去时,当前更多是“私底下的交易”。北京商报记者在本轮走访永清楼市过程中了解到,除了环京区域较为盛行的“顺缴三年当地个税再网签”,当地自今年起,一些外地购房客群有意通过开发商对特定群体的“准购”来获取资质。这在一些本地开发商的楼盘项目成交中更为普遍。而相较于顺缴个税的三年等待期,后者这一购房方式的网签进程大为提速,各家楼盘基本在一至三个月时间内顺利网签。在一些项目中,外地客户购房不仅可以首付分期,剩余房款部分还可以办理贷款。

    就工程抵款房能否尽快网签、实现入住,上述中介人员给出了肯定的回答,并称“只要购房资金没问题,购房流程大可放心”。

    那些外地进驻的品牌房企,则通过一些较为委婉的方式“曲线售房”。一家在永清向来打出“高价品质牌”的楼盘,此前在售单价在1.7万元/平方米,也以“团购价”的形式对外促销,现售价格为1.3万元/平方米。

    北京商报记者了解到,一般而言,工程抵款房的单价相对正常房价会便宜几百甚至上千元,原因在于项目施工单位急于将房子变现,因此委托部分楼盘代理机构或者中介将抵款房以略高于成本价的价格卖出。不过,因为在香河严格执行“非本地户籍无三年社保或纳税不能购房”的限购政策下,市场之中积攒了很多由北京外溢而出的购房需求,所以工程抵款房这种不卖预期、摆在眼前的现房,便成了受购房者追捧的“香饽饽”。

    奥门新萄京娱乐场,“1.3万元/平方米的团购价格是针对大兴国际机场转移过来的特定人群而言的,永清有资格购房的本地人,我们也可以给到这个优惠。”而当北京商报记者询问外地人能否优惠购房时,该楼盘销售人员则委婉表示,如果诚心购买可以享受团购价格。并透露,“顺缴三年当地个税再网签”以及“借用特定人群资质一月内购房”项目都可以办到,后者只需支付一定的“代办费”。

    “购买工程抵款房须明确两个方面:一是此类房产需要购房者全款支付,由于不能做银行杠杆,对购房者的支付能力提出了较高要求;二是购房者在购买前要了解房屋背后有无抵押,这样才能确保自身的权益不会受到损失。”合硕机构首席分析师郭毅指出,只有工程抵款房没有被查封、设定抵押权、也没有其他买受人主张权利,而且可以签署购房合同、办理网签网备,购房者才能放心购买。

    号称“距离北京新机场”最近的住宅项目——空港跃界,尽管该项目因开发进展曲折、几经多家开发商易手以及房屋产权“50年变70年”等问题饱受争议,但是仍然掩不住售卖的火热。北京商报记者于9月中旬走访该项目时获悉,其在售房源已然不多;至“十一”假期结束,销售人员表示已无可售房源。

    北京商报记者了解到,依据相关规定,如果开发商未偿还债务,施工方也无权直接销售此类工程抵款房,因此需要查明拟出售房屋的产权系归开发商名下还是已经过户到建筑商名下。如果工程抵款房已经过户到施工方名下,则变成二手房交易;如果还没有办过户,则可以当一手房买,具体手续需要跟房主和开发商销售人员协商。

    “今天一天时间,中介给项目带过来超200组客户,光我自己就接待了30多组,你说我们项目好卖不好卖?今晚有个甘肃的客户会飞过来,说是要全款拿9套房。”在9月中旬的走访中,空港跃界项目销售人员如是描述自家楼盘的火热。彼时该项目只接受全款客户,一次性全款的最佳,全款分期其次,想要贷款的排在最后面。

    上述中介人员表示,香河某项目的部分房源可以满足薛平的尽快入住需求,同时表示,“会和开发商签一手新房合同”。至于具体操作流程,中介人员则不愿过多透露,仅称“流程可以放心”。

    但对于当地楼盘热度回升,土生土长的部分永清人却保持着异于销售人员的冷静。 “我有钱也不会炒房,宁愿做些其他投资。那几年炒房被套住的人不少,不能总惦记贼吃肉没看见贼挨打。”一名永清人如是评价自己及身边朋友的购房心态。

    平稳的楼市与蛰伏的需求

    前景:交通利好 成熟度待提高

    尽管“代办个税等待网签”、“工程抵款房支持外地人购买”等操作为外地购房者置业提供了可能,但在业内人士看来,自从廊坊市于2017年施行升级版调控新政——“6·2”限购令以来,经历过房价腰斩以及成交冰封这一大起大落成交转变的香河房地产市场,已然处于一个成交较为平稳的状态,没有什么房价泡沫。

    在销售人员看来,廊坊限购令一旦放开,永清房价或者说具体到北部新城的房价,将迎来新一轮跳涨。

    郭毅也认同,限购以来,目前的香河市场处于还算稳定的阶段。当前香河的房地产市场,基本恢复到原本靠地缘客群支撑的成交状态和与此对应的成交价格。

    当地销售人员将新老城区价格分化的原因归结为:新城区“极具发展潜力”:一是北部新城吸引了融创中国、荣盛发展等大品牌开发商接连布局,二是该区域引入了大红门服装城、亦庄企业新区等产业,三是京台高速通车、京雄城际固安东站紧邻永清等的交通利好。

    值得一提的是,因为北京的高房价压力以及外界不断炒作的环京楼市高预期,部分北京刚需仍然没有放弃香河这块“热地”。多位中介人员称,当前距廊坊最严限购令发布已超三年,未来将有一定数量通过“补办个税顺缴”途径获得购房资质的客群涌入香河市场。

    58安居客房产研究院方面认为,从永清的地理位置来看,该区域处于亦庄以南,亦庄高端产业新城南扩对于永清的发展的确有一定带动作用,包括亦庄-永清高新区、永清国际商贸城等产业支撑作用。

    “包括香河在内的环京楼市确实可能会在限购执行三年之后,陆续迎来一些通过各种途径满足个税条件的客群,区域网签量也很可能受此影响实现提升。”不过郭毅也指出,蛰伏已久的潜在需求在获取资质后成功入场,只会对整体市场需求起到部分提振作用,香河整体市场并不会因为限购满三年,而在成交量上实现过大的飞跃。

    “永清目前二手房住宅市场均价在1万元/平方米左右,处在合理价格区间。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也认为,随着大兴机场的投运,将会带动周边产业及房地产市场的发展。

    另有业内人士指出,包括香河在内的环京楼市的复苏必然是一个较长的过程,这是要建立在京津冀协同发展战略下的产城融合切实落地,交通等公共服务先行、相关配套产业跟进,留住了人,再留住消费。而这所有,还需要时间来完善。

    然而,业内外对永清楼市的预测也交杂着一些不同的声音。其中就有永清内生购房需求有限、实际购买力偏低的问题。此外,永清目前产业及人口流入能否支撑起当地楼市发展也是个问题。

    国仕英也表示,永清目前的城市建设及发展仍落后于近郊区域,后期发展会承接部分北京亦庄的产业转移。但对人口吸引力较弱,产业及人口流入尚不能支撑楼市发展。对于永清发展而言,摆在这个环京小城面前的现实问题是,被寄予厚望的产业发展以及临空经济区等利好尚待时间落实。

    关键词阅读:楼市 环京

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