xml地图|网站地图|网站标签 [设为首页] [加入收藏]

您的位置:新莆京娛樂 > 房产中心 > 百年未有之变局,为什么说中国房价史诗般上涨

百年未有之变局,为什么说中国房价史诗般上涨

发布时间:2020-02-06 00:13编辑:房产中心浏览(61)

    你对历史了解的越详细,你才能够对悄然发生的大变局警觉的越早。

    面对“百年未有之变局”千万别低估了中国经济

    这就是我这么多年将自己相当的精力放到历史研究中去的主要原因。因为简单的研究经济,不仅难以洞察经济的动态和真相,更重要的是,缺乏历史视角而只有理论逻辑的现代经济学本身存在基因的残缺,既不能很好的解释过去和现在,也无法预测未来。

    远观经济

    只懂经济学的人,其实是什么都不懂的呆子。我坚信,总有一天,被很多人遗弃的历史学派会重新回到经济学的中央,因为只有历史的眼光,才能在大变局的黑夜中看清经济的大周期和大方向。

    现在很多机构和专家对中国经济的判断过于悲观了,而这种悲观的看法从过去的历史看绝大多数是错误的。

    比如说,对于现在人人都在谈及的百年未有之大变局,如果没有历史的纵深感,你是无法理解这场大变局是如何影响一个国家的财富和经济的未来。“全球百年未有之变局”究竟指什么?必须站在历史的视角去观察。

    错误预期

    我认为,在我们谈及这场“百年未有之大变局”的时候,我们必须意识到,在这场百年大变局之前,全球已经发生了一次百年未有之大变局,那就是——中国的崛起

    很多人对中国经济的判断过于悲观了

    过去半个世纪全球政治经济最重大变局就是中国的崛起,改革开放使得中国成为全球第二大经济体的同时,全球政治经济的版图因此改变。

    2018年的中央经济工作会议在谈及中国经济“稳中有变、变中有忧,外部环境复杂严峻,经济面临下行压力”的同时,特别指出,“世界面临百年未有之大变局,变局中危和机同生并存,这给中华民族伟大复兴带来重大机遇。”

    亚洲在全球经济中的总量超过了美国和欧盟,以中国和印度为代表的新兴市场成为全球经济不争的增长极,从而使得全球政治经济的规则、关于人类未来的思考,以及全球化进程都在重新改变和定义。

    “世界面临百年未有之变局”这个论断,在学者和民间虽然讨论已久,但在中央文件层面,还是第一次。这个论断,对于如何研判当下的中国经济,对于如何研判中国战略机遇期的新内涵,以及下一个30年中国经济的大趋势,都具有重要意义。

    伴随这种变化的,则是大国之间政治经济关系的重构引发的全球范围内的情绪和冲突,这是必然的。

    众所周知,2018年中国经济在面临极其复杂严峻的形势下,外界关于中国经济未来的看法趋于悲观。特别是在中美贸易摩擦的大背景下,国内外的机构大多调低了对2019年中国经济增长的预期。

    面对新兴大国的崛起,面对更多的国家要求参与全球治理规则的制订,中国在未来的全球秩序中究竟如何发挥作用以及发挥什么样的作用,对相关国家势必产生一系列的影响。

    比如,国际货币基金组织最新一期的《世界经济展望》将2019年中国经济增长的预期从6.4%下调到6.2%,世界银行对2019年中国经济增长的预期也是6.2%。国内机构,包括中国人民大学、中国社科院等普遍认为2019年中国经济增速将低于6.5%。

    同时,经过40多年的快速发展,中国在积累了巨大的物质财富的同时,也在积极参与全球治理,现在的确是距离中华民族伟大复兴的梦想最近的时刻,这给中国未来的发展带来了新的机遇和挑战。

    这些观点的对错暂且不论,但这种普遍的情绪,在某种程度上会影响大家对中国经济未来的预期,并进而影响企业家的选择和决策。今年我到很多地方调研,普遍的感受是,机构和专家们对中国经济的看法在很大程度上,是影响了企业家的预期和情绪的。

    这也意味着,中国战略机遇期的内涵也因此发生着重大的变化,我们必须有深刻的认识和全面的分析。

    但是,我一直认为,这种基于短期的数据和指标对中国经济的判断,大多与中国经济的长期趋势不符。很多机构和专家在对中国经济的判断上,容易受短期指标的影响,而不能从长周期的角度对中国经济做出正确的判断。

    可以看到,很多国家对于中国的崛起其实非常不适应。

    不客气地讲,现在很多机构和专家对中国经济的判断过于悲观了,而这种悲观的看法从过去的历史看绝大多数是错误的。

    如果从过去几百年的历史看,这种西方世界的“不适应”非常正常。

    打造奇迹

    人类历史发展到今天,西方大国第一次面对这样一个在全球化年代突然崛起的东方大国,这种双方之间的误会、错判、曲解等导致的焦虑绝不会一时半会结束,这是中国崛起的套餐,无可回避。

    低估中国经济是过去人们犯的大错误

    也势必对中国经济下一步发展的路径产生巨大的挑战。就当下中国经济面临的挑战而言,今年很多机构把中国经济面临的挑战归结为中美贸易摩擦

    回顾中国改革开放40年的历史,人们犯的最大的错误不是高估了中国经济,而是严重低估了中国经济。从1978年到2017年,中国经济总量从3600多亿元人民币到超过82万亿,简单计算增加了227倍。按不变价格增长了33.5倍,年均增长9.5%,平均每8年翻一番,创造了人类历史上的奇迹。

    但事实上,就中国经济的基本面和主要指标而言,中国经济今年下行的压力主要来自中国经济自身

    1978年,中国的经济总量排全球第十;到1995年,超过了加拿大等国,排名第七位;2000年,超过意大利,成为第六;2005年,超过英国和法国,成为全球第四;2008年又超过德国,成为全球第三;2010年超过日本成为全球第二。现在,中国经济总量占全球的比重超过了15%,每年的经济增量相当于一个澳大利亚的经济总量。中国是全球第一贸易大国,进出口总量超过了4万亿美元。

    站在百年未有之变局的角度看当下中国经济面临的挑战,既有全球化周期出现了一定程度的逆转这种外部因素,也有中国经济处在转型升级、速度换挡以及动能转换的关键时刻,是各种长短周期叠加的结果。

    这种成就,放到人类历史的经济发展长河中也是奇迹。在1978年改革启动之时,没有一个人想到,中国能有今天。可以说,过去半个世纪,人类历史上最具影响力的事件就是中国在改革开放政策下的奇迹般崛起,而且这种崛起并非因为大家一致看好的“共识”,而是在很多人不看好的情况下。

    中国经济最关键的问题绝不是经济速度的下滑,而是在速度下滑的背后,如何实现经济增长引擎的“转换”,这是关键的关键。

    特别需要提及的是,过去40年,中国经济的发展并非一帆风顺。改革开放走到今天为止,中国经历了一系列的困难和挑战。中国这么一个超过10亿人口的大国,一个改革开放启动时贫困人口超过90%的穷国,一个私人企业数量为零的国家,如何启动经济发展之路,没有任何现成的模板和学习榜样。

    就中国目前面临的产业周期、技术周期、人口周期以及金融新周期而言,中国经济持续过去的老路已经难以为继,必须下决心走高质量发展之路,必须下决心实现创新驱动,完成制造业的升级。

    危中有机

    很显然,这需要一个既痛苦,又很长的周期,而不是靠一两个政策,甚至靠放水就能解决。

    中国在经济挑战中总是化危为机

    可以说,中国经济正在经历一个“发展的三峡”,各种新的挑战相继出现,三峡湾多水急,对船长的掌舵智慧提出了很高的要求,但如果坚持走下去,走出三峡,后面就一定是“晴川历历汉阳树,芳草萋萋鹦鹉洲”的大好局面。

    从过去40年中国经济经历的困难和挑战看,大的挑战至少有四次:第一次是上世纪90年代初的墨西哥金融危机。这是改革开放以来,中国第一次经历国际金融危机;第二次是1997年的亚洲金融危机。这次危机的爆发,让中国发现危机就在家门口;第三次是10年前的全球金融危机。这次危机江爆发后,我们发现自己也卷入危机中;第四次就是本次中美贸易摩擦。

    就此而言,中国经济当下面临的各种周期的转换绝非仅仅是挑战,如果我们不犯致命的错误,这种挑战无疑也是中国经济下一步发展的机遇。如果看不到这一点,就很容易对中国经济得出悲观的结论和预期。

    现在很多专家对于当下中国面临的挑战,总是夸大其词。但是,从过去40年的历史看,至少在前三次重大挑战中,中国经济并未被打垮。而是在经历短暂调整后,实现了新的大幅度的跨越,这是历史事实。

    看待房地产的周期转换,也应该站在大变局的视角。

    墨西哥金融危机爆发不久,小平同志“南巡”,中国正式确立了市场经济的路线,改革开放迎来了里程碑式的发展;1997年亚洲金融危机之后,中国成功化危为机,国企改革取得重大突破;10年前的全球危机,中国经济无论在规模,还是对全球经济的贡献而言,都上了一个新的台阶。这是有目共睹的铁的事实。

    过去我谈“房地产变天”“房价的逻辑在变化”等判断时,之所以无法引起大家的共鸣,除了房价上涨之后导致的“永远上涨”的幻觉,以及一些人在错过上涨之后的挫败感之外,还有对大变局下,对决定房价走势的因素的变化也缺乏认识,经常导致一些人从一个极端走向另一个极端。

    而本次中美贸易摩擦,就对中国经济的影响而言,与过去三次大的挑战比,对中国经济的影响其实是最小的。但是,大家在心理层面为什么预期悲观,一方面是很多专家并未站在历史的大周期去看待这次挑战,从而夸大了中美贸易摩擦对中国经济的影响;另一方面,全球的政治经济的确在经历一个百年未有之变局,这种变局带给中国经济的,既有历史性的机遇,也有重大的挑战。我们对此要有清醒的认识。

    我在之前的文章中谈及房价逻辑的六个变化,其实在过去也反复谈过,但为什么现在大家突然感同身受,因为今天的市场已经在明白无误地告诉你的确如此。

    全球变局

    为什么说,中国房价史诗级上涨的历史结束了,关键就在于决定房价的这六大要素发生了颠覆性的变化:

    中国经济下行,问题更多在自身

    第一,中国经济告别高速增长

    “全球百年未有之变局”究竟指什么?

    高增长的推动力之一是高投资,而高投资的表现之一就是房地产的快速增长;过去投资增速在20%以上,房地产过去20年平均的增速也基本在20%左右,这个周期结束了;

    在我看来,过去半个世纪全球政治经济的最重大变局就是中国的崛起。改革开放使得中国成为全球第二大经济体的同时,全球政治经济的版图因此改变。亚洲在全球经济中的总量超过了美国和欧盟,以中国和印度为代表的新兴市场成为全球经济增长极,从而使得全球政治经济的规则、关于人类未来的思考,以及全球化进程都在重新定义。

    第二,房地产的基本面从过去的缺房子到现在供需基本平衡。

    伴随这种变化的,则是大国之间政经关系的重构引发的全球范围内的情绪和冲突,这是必然的。面对新兴大国的崛起,面对更多的国家要求参与全球治理规则的制定,中国在未来的全球秩序中究竟如何发挥作用,以及发挥什么作用,对相关国家势必产生一系列的影响。

    官方的数据,到2018年,城镇居民人均住房建筑面积39平方米,农村居民人均住房建筑面积47.3平方米。这个数字应该是大大低估了,我的测算,城镇人均居住面积应该是超过了45平,因为大量的小产权房,以及种种原因没有登记的房子没有纳入这个统计体系。国际惯例,人均居住面积超过35平,房价高增长基本结束,超过40平,房价大涨的概率很低;

    同时,经过40多年的发展,中国在积累了巨大的物质财富的同时,也在积极参与全球治理。这给中国未来的发展带来了新的机遇和挑战。这也意味着,中国战略机遇期的内涵也因此发生着重大的变化,我们必须有深刻的认识和全面的分析。

    第三,人民币从过去单边升值到双向波动,

    比如,就当下中国经济面临的挑战而言,今年很多机构把其归结为中美贸易摩擦。但事实上,就中国经济的基本面和主要指标而言,中国经济今年下行的压力主要来自中国经济自身。

    中国房价上涨的一个原因是在中国经济高速增长过程中,出口高速增长带来的人民币单边升值。其实,过去中国房价快速上涨的周期和中国出口高增长的周期是契合的,中国外贸高增长百分百结束,人民币从过去的单边升值走向了双方波动,房价大涨的动力大大减弱;

    中央经济工作会议指出:“这些问题是前进中的问题,既有短期的也有长期的,既有周期性的也有结构性的。要增强忧患意识,抓住主要矛盾,有针对性地加以解决。”如果将今年中国经济的下行主要归结于中美贸易摩擦,很显然是对中国经济目前的基本面认识不清,属于严重的误判。

    第四,中国的M2从高增长到回归常态,

    引擎转换

    M2的增速从过去的两位数增长自2017年已经回归个位数,人民银行的印钞机从过去的高强度工作也回归常态,这是房价回归的金融逻辑,不再赘述;

    周期转换为中国经济带来更大机遇

    第五,人口周期历史性扭转,从婴儿潮到光棍潮。

    站在百年未有之变局的角度看当下中国经济面临的挑战,既有全球化周期出现了一定程度的逆转这种外部因素,也有中国经济处在转型升级、速度换挡以及动能转换的关键时刻,是各种长短周期叠加的结果。

    中国房价每一波大涨,背后都有一波婴儿潮的推动。现在中国人不生孩子了,婴儿潮结束了,光棍潮正在走来,人口和家庭推动的真实需求大大减弱;

    中国经济最关键的问题绝不是经济速度的下滑,而是在速度下滑背后,如何实现经济增长引擎“转换”,这是关键的关键。

    第六,国际资本的流向发生逆转。

    就中国目前面临的产业周期、技术周期、人口周期以及金融新周期而言,中国经济过去的老路已难以为继,必须下决心走高质量发展之路,必须下决心实现创新驱动,完成制造业的升级。显然,这需要一个既痛苦,又漫长的周期。

    国际资本过去20年的基本流向是从发达国家流向新兴市场,现在则是大量的国际资本新兴市场流出。过去这些流入新兴市场的资本相当一部分进入到这些国家的房地产和资本市场,推升了这些国家的房价。

    可以说,中国经济正经历一个“发展的三峡”,各种新的挑战相继出现。三峡湾多水急,但如果坚持走下去,走出三峡,后面就一定是“晴川历历汉阳树,芳草萋萋鹦鹉洲”的大好局面。

    中国虽然显然仍然是全球资本流入最多的国家之一,但相对于过去的高速流入,资本进入中国的速度已经回归正常。

    就此而言,中国经济当下面临的各种周期的转换绝非仅是挑战,而是新的更大的机遇。若看不到这一点,就易对中国经济得出悲观的结论和预期。

    特别是,当下的逆全球化的一大表现之一,就是国际资本流动额大大减少。过去20年,国际资本在2007年达到历史高峰,国际资本流动额达到了9万亿美元,占全球经济的比重高达16%左右,但现在,国际资本的流动额已经跌至1.2万亿美元,占全球经济总量的2%不到,回到了1980年的水平。这对新兴市场的房价的影响很大。

    就此而言,中央经济工作会议提出“我国经济运行主要矛盾仍然是供给侧结构性的,必须坚持以供给侧结构性改革为主线不动摇”,“要善于化危为机、转危为安,紧扣重要战略机遇新内涵,加快经济结构优化升级,提升科技创新能力,深化改革开放”等这些基于长周期的论断是完全正确的。

    这六大变局意味着,中国房地产进入到一个全新的新周期,这个新周期不是一些人想当然的“白银时代”,而是一个和过去完全不一样的周期。

    短期稳定经济,我们有经验,也有办法。但当下中国经济的主要问题仍是长期问题和改革问题,需要通过更强有力的改革信号扭转对中国经济长期悲观的预期。

    在房地产新的周期下,简单的说房价涨跌毫无意义,涨跌会成常态,不会出现过去那样有规律的“两年调整,三年上涨”这样的周期。

    “逆周期”政策是必要的,但逆周期政策的目的绝不是仅仅为了短期稳定,而是为下一步中国经济闯过“发展三峡”创造稳定的环境;供给侧改革也不是主要看指标看数据,而是要为中国经济增长引擎的转换构筑一个体制机制的框架;“六稳”也不是为短期的“稳”而“稳”,而是为顺应百年未有之变局,为中国经济实现高质量发展创造更有利的环境。

    中国的城镇化虽然没有完成,但这不意味着所有城市的人口都会增加,中国的672个城市,将争夺未来进入城市的5亿人口,已经成为城市常住人口的,也会出现城市之间大的流动,城市与城市之间的竞争会加剧,这也意味着房价的区域分化更为明显。

    长期向好

    用过去“一二三线”等去划分城市并且据此判断房价已经完全不合时宜。中国5000年历史上从来没有城市之间如此激烈的争夺人口的现象,这是千年大变局,这个变局将深刻影响下一个周期中国房价的走势和房地产的命运。

    慢下来,才能在下一个周期快起来

    关键词阅读:马光远 房价

    中央一再强调“我国发展拥有足够的韧性、巨大的潜力,经济长期向好的态势不会改变”,我对此判断完全同意。

    过去40年,中国经济已经积累了向高质量发展的诸多有利条件,中国形成了全球最全的产业门类,形成了最适宜制造业发展的生态;中国的城镇化远远没有完成,下一个30年,近5亿多农民进入城市成为市民将是推动经济发展巨大的红利;麦肯锡预测,到2025年,中国的中等收入群体将达到8亿人口,将形成全球最大的消费群体,8亿人带来的产业需求是惊人的;中国也已经具备向创新型国家转变的技术和产业基础,5G人工智能、工业互联网、物联网等领域的投资需求仍然处于饥渴状态。站在历史长河,我们没有任何理由对中国经济悲观。

    关键的是,一定要顺应百年变局,真诚推动改革,为中国下一个30年构建良好的公共治理和制度架构,稳定包括企业家在内的民众的预期。从其他国家的发展经验看,经济增速在这个阶段慢下来并非坏事,面对百年未有之变局,摁一下暂停键,放慢速度,其实为中国下一步的发展提供反思和思索的时间。

    正如美国著名的专栏作家弗里德曼所言:“对中国这样一个在21世纪发展如此迅速的国家而言,每隔一段时间就暂停片刻非常重要。这样不但不会让她落后,反而能确保她为自己所取得的每一个进步都打造一个坚实的基础。”

    有时候,我们需要慢下来检查一下我们的跑道和方向,才能在下一个周期更好地加速,才能在下一个周期真正地快起来。

    □马光远

    本文由新莆京娛樂发布于房产中心,转载请注明出处:百年未有之变局,为什么说中国房价史诗般上涨

    关键词: 新莆京娛樂