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2019年北京上半年新房成交1,改善客群瞄准京西四

发布时间:2020-03-13 02:05编辑:房产中心浏览(105)

    近一年来,北京新入市的项目大多位于五环以外,尤其去年3月“四环限住令”出台后,业内预计,北京四环内的新房供应将越来越少。

    2019年北京上半年新房成交1.6万套 二手房7.2万套 新房大涨二手房却是新低?

    不过,西四环沿线曾是诸多开发商争夺的热门开发板块。鉴于土地出让开发周期影响,今年以来,西四环沿线有少数几个纯新项目入市,皆在今年低迷的北京新房市场逆势突围,在北京不少项目单盘难以突破10亿元销售额的情况下,这几个项目都一举实现了数十亿元的销售额。

    盛夏来临之际,一位一年多没见的长辈突然约记者见面,声称“需要点帮助”。带着疑惑赴约后发现,这位长辈只是要咨询换房事宜。这事儿发生在别人身上并不奇怪,因为在北京楼市已经连续低迷18个月后,此时置业并不需要迟疑。

    “京西板块新房销售速度较快,主要是长久以来被压抑的北京海淀、西城的客群改善需求被释放所致。”有业内人士接受《证券日报》记者表示,在海淀和西城等京西板块,近两年新房供应较少,改善需求主要靠二手房市场流动解决,但对于中国高知人群和科技精英聚集地的海淀来说,老旧住宅已经难以满足居住需求,文化+健康科技住宅似乎更受市场青睐。

    但记者的这位长辈不一样,在北京工作多年的他曾坚称“在北京不需要买房”,一是房价高不可攀;二是租房已经可以满足需求;三是他在老家有房数套,且并不打算在京养老。这次产生在北京买房的想法,一是缘于其老家房价已经水涨船高,北京房价却一直备受压抑,换房正当时;二是孩子提出未来要到北京工作生活的要求。

    正如全联房地产商会副会长、精瑞中国不动产研究院院长张雪舟所言,当前绿色科技住宅的范畴已经不仅仅局限于利用科技手段实现居室健康,它更包括通过整体规划、园林打造等一系列方式,实现可持续健康生态闭环的居所。

    把二线城市房子卖掉后在一线城市置业的逆向置业者越来越多,其背后折射出一个现象,全国楼市已经进入以换房需求为主的改善时代,北京尤为吸引这些换房置业者。据中原地产研究中心统计,今年上半年,北京新建商品住宅(共有产权房等保障性住房除外)总计成交1.6万套,同比上涨103%。

    即将入市的大苑海淀府相关人士向本报记者透露,目前来咨询项目的客群多是海淀和西城区域内的地缘性客户,主要是升级改善需求,一般为多次置业购房者,较为看重区位趋势和科技健康配置的优势。

    “今年上半年,在限价政策之下,千万元量级以上住宅相对比较抢手,这类房产几乎都被改善型置业用户买走。”有业内人士向本报记者表示,卖掉二手房而转向新房市场的购房比例正大幅提升。

    据记者了解,海淀已经多年少有新房供应,大苑海淀府位于田村板块,距西四环仅2公里,紧邻20万平米田村京粮广场,举步可达首师大附中西校区,周边众多国家级医疗机构聚集。截至目前,该项目楼栋已经建成,预计今年10月下旬入市销售。

    上半年新房成交1.6万套

    “北京市场不缺房子,但缺真正满足高净值人群居住需求的好房子,若四环沿线能有满足这类人群需求的真正的健康科技大宅出现,市场接纳度将更高。”上述业内人士如是说。

    “北京今年上半年新房(新建商品住宅)成交1.6万套,二手住宅成交7.2万套。新房成交同比大涨,二手住宅成交却迎来新低。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,从上半年北京楼市走势来看,整体呈现“前高后低”式波动。

    今年上半年对北京来说比较特殊,自2017年6月份限竞房入市以来,限竞房在北京新建商品住宅市场中所占比重越来越大,纯新商品住宅比重持续走低。从供应角度来看,有业内人士称,限竞房和纯商品住宅供应比例是10:1。两者的区别是,限竞房是政策性商品住宅,限价基础上有限售的限制,一般买到后需要持有8年-10年,在此期间不能随意转卖,但纯商品住宅并无此限制。

    据张大伟透露,今年上半年成交的1.6万套新房中,限竞房将近9000套,剩下的7000套则为纯新商品住宅。去化率较高的限竞房多集中于丰台、大兴、朝阳和石景山区,且多数是高端项目,包括佑安府、泰禾北京院子等。纯新商品住宅成交较高项目则集中在丰台、顺义和朝阳等区域。

    值得一提的是,门头沟区今年新房成交同比翻倍。据诸葛找房数据显示,2019年1月份-5月份,门头沟区新建商品住宅共供应2.74万平方米,比去年同期下降49.35%;共成交10.76万平方米,比去年同期大幅上涨130.90%。

    今年海淀、西城等区域购房需求外溢,导致京西板块新房市场交易量较高。“我们项目的购房者多来自海淀、西城和石景山等区域的改善型客群。”一位处在长安街西延线-西长安新城区域内的中国铁建万科·翡翠长安相关负责人向《证券日报》记者表示,“翡翠长安整体货值达百亿元,于2016年入市,当时市场上还没有限竞房,借助于百里长安街将于今年国庆前贯通通车驱动,以及住宅、商业、写字楼多种业态于一体的综合体优势,加上已经运行的北京首条磁悬浮列车S1线、即将开业的龙湖天街、门头沟体育中心、北京八中京西校区、永定河休闲森林公园等配套,翡翠长安项目吸引了众多私营企业主、企事业高管聚集于此。”

    据上述人士透露,翡翠长安目前在售的住宅均价约为6万元/平方米,主力户型为约168平方米大三居,总价约888万元/套起,准现房,正处在笔者那位长辈考虑的改善住房范围内。

    “目前来看,买我们项目的购房者多是二次以上置业,此前在海淀、西城等地有房龄较高的住宅客户更多。”翡翠长安相关负责人向本报记者表示,在买翡翠长安之前,这类购房者多看过同区域的二手住宅,但都由于单价过高、物业太差等达不到改善目的而放弃,进而投向新房市场,但海淀、西城两区几乎无新房供应、石景山区又多是限竞房,因此最终将目标转向了门头沟新城京西板块的纯新商品住宅。

    稀释二手房需求

    值得关注的是,在对比二手房和新房未来升值空间方面,在目前的市场格局中,存在一种现象,比如买万科、龙湖等注重品质和业主服务的大牌房企的新房楼盘,一般会比周边项目溢价15%-20%之间,在中高端产品线中更为明显。或许,这也是改善客群更倾向于购买新房的原因之一。

    “去年把我们住的一套170平方米房子卖了1600万元,当时不想买房,把钱存在了信托里,今年觉得想合理配置一下资产,所以出来看房。”一位来自于西城的购房者表示,看过门头沟其他房子和一些二手房,觉得还是新城区有发展,最终选在了离自己生活区域很近,可以在2020年交房的翡翠长安。

    “今年由于孩子要上学,想在女儿学校附近买个二手房,看上了璟公阁一套160平方米房子,总价1040万元,觉得装修麻烦,最后还是选择了新房。”一位来自海淀的购房者表示,买房时非常看重物业服务,这是老房子不具备的。

    对此,贝壳研究院的一份报告显示,今年上半年北京二手房市场升温有限,成交同比下降14.3%,新房分流是主要原因之一。

    “今年上半年北京新房供应持续’井喷’,带动新房成交量走高,稀释部分二手房需求。”诸葛找房分析师国仕英向《证券日报》记者表示,二手住宅在春节后释放一波调控抑制的需求,带动二手住宅成交量在3月份迎来回升,之后市场又回归理性。

    值得关注的是,在弃选二手房转向买新房的过程中,有不少人曾纠结于买限竞房还是纯新商品房。从目前供应的库存规模来看,限竞房入市库存高达2.2万套,整体去化率不足45%。而纯新房市场存量较少,价格、配套服务和未来升值空间较大的纯新商品房,很受中高端改善客群青睐。

    截至2019年6月27日,据天朗数据查询显示,北京市建面160平方米以上纯商品房(普通住宅 别墅)库存仅余16572套,2018年纯商品房住宅用地供应仅占全年土地供应总量的1%,其中京西三区(门头沟、海淀、石景山)建面约160平方米-170平方米商品住宅 别墅存量仅为251套。可见这一市场的稀缺,这也是翡翠长安等京西项目近两个月来销售业绩快速提升的原因。

    而对于下半年的北京楼市走向,据国仕英预计,在市场预期不变的情况下,二手住宅成交量不会有太大波动,将会维持稳定态势运行。

    另有分析人士认为,在新建商品住宅方面,随着限竞房的不断入市,纯商品房库存的不断降低,预计下半年纯商品房销售将会更为抢手。

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