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多数小区近一年普跌10,热门学区房

发布时间:2020-03-13 02:06编辑:房产中心浏览(171)

    杭州最热门学区房1元起拍,引来近10万人围观。

    “破13万,杭州学军学区房挂牌价,又创今年新高了!”

    拍卖前的广告

    近日,这套位于文二新村的天价学区房,被大量中介集体刷屏,更让各位宝爸宝妈,心底一紧。

    图片 1

    实际上,在杭州学区房历史上,这个价格远非第一,何况还是挂牌价。而且,最近三年来,学军学区房最高成交价,走出了一条冲高回落的曲线。

    图片来源:阿里拍卖

    2017年10月底,文二新村一套29.58㎡的房子,以总价300万成交,成为杭州首个单价突破10万/㎡的学区房;

    9月18日晚7点04分24秒,1元起拍的杭州学军小学学区房经过28个小时142次延时竞价,最终以6095001元成交。

    2018年6月中旬,仍诞生于文二新村,产证面积19.84㎡,总价300万,折合单价151210元/㎡,刷新学区房单价最高纪录。

    房屋成交情况

    但在透明售房网好找房数据中可以发现,今年已成交学区房中,单价最贵的,仅102626元/㎡,面积约37.32,也是文二新村。

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    年后市场回温,每年三四月,也是家长们筹备学区房的传统旺季,为什么学区房价没有明显起色?

    图片来源:阿里拍卖

    本周二,层楼走访了西湖区最具代表性的学军求智校区、文三街小学、文一街小学、行知小学等几大名校学区房,带回了学区房市场的最新情况。

    这套房屋是杭州最热门的小学 初中组合对应的学区房,可谓“顶级学区”,但本次成交的价格较二手房交易网站上同户型价格挂牌价足足低了40万元

    PART 1

    这显示出在监管部门严控住房信贷杠杆、提倡“房住不炒”的背景下,即使是“价格最坚挺”的学区房也需要向市场做出妥协。

    一早,我便出发来到文二路,此前联络了中介朋友,她早早便在门店等待。

    杭州最热门学区房之一

    “这段时间来看学区房的人非常非常多,也不乏刚结婚的小年轻,毕竟去年的招生状况大家也都看到了,学区房是要早点准备起来。”中介小姐姐非常忙碌,一边回着客户信息,一边对我说。

    据了解,本次拍卖共计吸引到了42名竞拍者。按照规定,每位竞拍者需交纳20万元保证金报名,加价幅度5000元。按照拍卖规则,延时周期为5分钟,每最后5分钟内,只要有人出价,就会自动延时。延时2个小时后,竞拍者仅剩3名,在价格升至609.5万元时,5分钟内无人再出价,该房源得以成交。

    目前,在西湖区,最受欢迎的还是学军求智校区。因此,学军的学区房,也是片区内最贵的。而签约量最大、最热门的是50多㎡小套户型,成交均价约85000元/㎡。

    房源信息显示,这套房子建造于1995年,80平方米,三室一厅一卫。这套房源是学军小学和十三中的双学区,步行到学军小学仅10多分钟。

    买学区房,十个有八个点名要学军,毕竟全国都排得上号。”

    据杭州本地媒体透露,学军小学是杭州热门小学之一。2018年,该小学招生情况“爆表”,招生达315名,其中有100多名一表生(即学龄儿童户口与父母户口、家庭住房,即父母有房产的,以父母房产证为依据认定三者一致,都在小学教育服务区,类似于北京学区入学的第一顺位概念)被调剂到其他学校。落户3年以上才比较稳妥。

    在中介朋友带领下,我实地看了几套房。

    该媒体的一篇文章指出,对于看重学区且能接受“老破小”的家庭来说,这个组合是最好的选择。

    一套位于日晖新村的约37.6㎡的房源,面积非常小,三口之家住住也很勉强。挂牌价格430万左右,单价114331元/㎡。

    记者了解到,本次参与拍卖的学区房并非以往的法拍房,而是二手房源售卖的一种新尝试。

    自去年8月挂牌以来,这套房源看的人不在少数,但却一直没卖出

    记者从阿里拍卖平台了解到,此次是个人房东首次委托省直房产公司卖房,也是个人首次在阿里拍卖平台卖房子。根据以往单位委托的网拍房情况看,网络拍卖处置快、信息展示充分、参与方式充分、拍卖过程充分,所以成交率和溢价率较高

    这样的小面积房源均价虽高,但有一个优势就是总价低,即使住人不方便,挂个学籍租出去,也是不错的选择。这套房的房东也是这么操作的。

    较挂牌价降价40万

    第二套中介极推的房源,位于马塍路34号,建筑面积稍微大点,约59.3㎡,总价480万,均价80999元/㎡。

    有媒体指出,该套房源曾经以640万的挂牌价在我爱我家挂牌。在此次拍卖前已挂牌长达一年,但始终没有售出。

    “这套房源均价低于市场价,性价比很高,像这样的户型、面积段,均价基本在8万5往上。”

    记者从当地中介处了解到,该套房源降价幅度较大的原因是总价太高

    就连那套疯传的13万房源,我也在中介那里打听到了。

    “这个小区是1995年的,已经20多年了,房龄不占优势。而且这个小区最抢手的户型是30-40平米的落户房。”该中介人士指出,“大户型总价太高,要想尽快出手,必须得降价。610万左右的价格是符合市场预期的。”

    “那个均价13万的房源,确实是学军学区房,单价全网最高,但那是非常难遇的小套房源,面积只有25.6㎡,总价350万。”

    记者在我爱我家网站上搜该房源同小区房屋显示,该小区目前有11套房源在售。与本次拍卖房源相同的户型,挂牌价格多在650万元左右。但从挂牌日期来看,有两套房挂牌已超过1年。

    跟中介打听后得知,这套房源位于文二新村,因为房东不愿签署相关协议,并没有在外网挂出,因此在各大中介网站上,我们也看不到它的信息。

    由此可见,市场还是难以承受8万元/平米的单价,本次拍卖610万元的价格比较符合购房者的预期。

    中介小姐姐向我透露,这套房源不太靠谱。虽说面积小、总价低,但学籍处于占用状态,而且,房东的小孩,还是个一年生。

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    这意味着购房者要有充足的时间等待学位空置,而5年的时间,对于购房者来说,不确定因素太多。因此,这样的房子,恐怕有价无市,非常难卖。

    图片来源:我爱我家网站

    PART 2

    过高价格透支消费力

    一路之隔的文一街学区房,又如何呢?

    近年来,杭州热门的学区房价格水涨船高。

    近几年来,文一街招生情况都是“爆表”中的典型。像今年,落户时间必须达到3年半,才能稳打稳地入学,这也让周边学区房格外沸腾。

    前述杭州中介人士表示,目前杭州也出现了单价8万、9万/平方米左右的学区房。但天价学区房主要集中在30平米左右的超小户型中

    比起学军,文一街学区房确实便宜太多了。据中介透露,文一街学区房,今年成交均价才58000-59000。

    “小户型还是卖的比较好,大户型如果不降价很难在短期内被交易。”该人士对记者表示,目前房地产仍然处于严格调控之中,贷款利息和首付要求均较此前严格很多,考虑到综合购房成本,大多数购房者还是会选择观望或量力而行。

    在学军买小套的钱,完全可以在文一街买70㎡的房子,住着也舒服。”

    有杭州本地人士指出,杭州目前的教育格局中,高中阶段公办学校仍然占据压倒性优势。但初中阶段,民办和公办学校平分秋色。在小学阶段,大量民办学校甚至优于公办小学,这使得家长在购买学区房时多了一些理性。

    中介主推一套位于保俶北路的房源,约77.7㎡三室,总价440万,中间楼层,均价约56606元/㎡,这是均价最低的一套了。

    即使在公立教育占据绝对优势的北京,近年来主推“多校划片”后,越来越多的购房者对学区房的认识也趋于理性。多数购房者已对学区房的价格有了明确认知,不同价格区间的学区房交易周期也有了很大的区别。

    目前挂牌房源中总价最低的,挂牌总价才292万,约49㎡的两室一厅,均价算下来59591元/㎡。

    一位在北京西城区有多年学区房交易经验的中介对记者表示,“以西城为例,宏庙小学1000万以下、西单小学800万以下、黄城根小学700万以内的学区房成交周期普遍比较短。在这些价格以上的,我们就会建议着急卖的业主适当调低预期。”

    我们看的这些房源,都是近期调低过价格的。诚心卖房的房东,会愿意根据市场行情来调价格。根据我们的经验,学区房的好行情就在上半年,好房子基本上半年也都卖掉了。”

    “1000万以上的户型成交周期就很长了。一方面,在北京目前的信贷政策下,贷款金额非常有限;另一方面,在目前多校划片的政策预期下,不少购房者考虑到未来学区划片以及入学政策变动风险,也会对大户型和高总价学区房持谨慎态度。”这位中介对记者表示。

    从中介那里获悉,她挑选的房源都是近期调价的,降价幅度5-10万不等。她还意味深长的提了一句:“要是遇上诚心的买家,价格还有可谈的余地,再便宜个5万、10万,也不是什么大问题。”

    关键词阅读:杭州 学区房

    而文三街学区房又要比文一街上一个层次,近期50㎡的小户型,最高挂牌价格达75000元/㎡。

    我看了一套位于沈塘新村的房源,户型建筑面积约53㎡,实木装修,挂牌总价400万,单价就在75000左右。

    文三新村则要稍微便宜些,一套2室1厅房源,建筑面积约56.7㎡,挂牌总价390万,均价68831元/㎡。这还是因为装修不错,同小区装修简陋的相似房源,基本只卖得到63834元/㎡。

    行知小学的学区房均价,则更低一些。中介推荐的性价比小区,如师苑新村,均价基本在61050元/㎡上下。

    我看了一套一楼的房源,82㎡三房带花园,挂牌均价62705元/㎡,院子面积达30㎡。

    “近30天,这套房源我们已经带看11次了,近期的学区房比去年好卖太多,基本上只要价格能商量,买卖双方都很爽快。”

    PART 3

    但今年学区房价格,比起去年这个时期,明显有所回落。

    去年学军学区房,户型建筑面积约50㎡的小套,成交均价达95000元/㎡。像那种只有单间大小的极小户型,均价通通在10万以上,并且挂出即秒。

    而今年50㎡左右的小套房源,成交均价才85000元/㎡,甚至低于市场均价出售的,也不在少数。

    文一街小学学区房如出一辙,具有代表性的石灰桥新村,去年年中,60㎡左右小户型,成交均价约58000元/㎡,本月签约均价也降到了53720元/㎡。

    文三街学区的文三新村也无出其右,去年年中,成交均价约67000元/㎡,本月签约均价才63000元/㎡左右。

    再看行知小学学区房师苑新村,去年7月,成交均价还有63312元/㎡,今年我爱我家成交的两套房源,却都低于这个水平。

    我看到3月16日成交的一套3室1厅1卫,签约总价460万,单价算下来才6万出头。

    我仔细算了下,相比去年年中,杭州各大名校学区房,平均跌了10%左右。

    明明是小阳春,这些名校学区房成交价不涨反降,究竟是怎么回事?

    一个很重要的原因,恐怕要数今年新出台的“公民同招”政策了。

    以往,民办小学招生在前,公办小学招生在后。如果没被民办小学录取,还有再进入公办小学的机会。

    为了最大程度保证就读名校,有实力的家长们,都会准备一套学区房。

    可“公民办同步招生”后,家长在登录网络系统报名时就必须做出选择:读公办还是民办。

    报公办,等于放弃报考民办资格;报民办,等于放弃公办第一批录取资格。

    所以,一心想念民办的那些家长们,有部分就不会买学区房,不做二手准备了。因为买了,也没用。

    PART 4

    当然,整体二手行情的迅速调整,也波及到了学区房。

    去年11月,我曾探访过6所名校周边的中介店,几乎所有学区房都在降价。

    比如,去年5月份,采荷一小、二小本部学区房,成交价大多在5万 ,甚至冲上6万。最贵的一套单价卖到过7万2,是盛世钱塘小区的房子,56.77㎡。

    可到了11月,采荷学区房均价回落到5万上下,甚至有一套40多㎡的老房子,单价4万7就成交了。

    还有招生“爆表”的代表文一街小学,石灰桥新村50多㎡的小户型,去年年中能以6万9的单价成交,即使是行情回落的去年9月,也卖掉了一套63㎡的,单价5万6。

    而到了11月,均价回落到了48222元/㎡。

    连学区房中屹立不倒的学军,也没能幸免。

    去年6月,文二新村50㎡左右的小户型房源,成交均价基本不低于9万。到了11月,挂牌价基本都在8万左右,小户型总价450万以上。

    当时,中介还告诉我,就在11月,他卖了一套77㎡的,成交价只要5万8。虽说这个价格应该是孤例,但行情走弱,房东的预期发生改变,也是不争的事实。

    去年跌太多,今年即使短期内有所回暖,也必然不及去年峰值了。这也是此次探访,学区房价格普遍不及去年高的原因。

    另外,今年三月,楼市迎来小阳春。趁着这波回暖,不少去年挂牌,直到今年还未卖出的房源,也愿意尊重行情,稍微调低价格,吸引买家。

    最重要的一点是,学区房单价的高低,跟总价关系很大。

    多数购房者买房考虑的第一因素是总价,因此,单价极高的房源,如果面积小,总价能控制在300万以内,依旧容易被“秒”。

    比如,2017年首个破10万的学区房,和去年破15万的学区房,总价均为300万。

    而中介刷爆朋友圈那套13万的学区房,总价算下来350万,由此可以猜测,即便没有学籍占用、租约等制约因素,想要成交,恐怕也不容易。

    但不能否认的是,无论行情如何变化,学区房始终是二手市场中,最“抗跌”的物种。即便跌,调整幅度,也是最小的。

    更何况,在现行制度下,它的学区属性,天然具有不可替代性。

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