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房住不炒,恒大发生坍塌事故

发布时间:2020-03-28 08:24编辑:房产中心浏览(165)

    房地产调控持续进行,房地产领头企业或者大手笔投资新兴产业,积极转型,或者继续扩张,押注下一个周期。

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    一年前,大部分房产企业开始降低了扩张速度。从2018年的财务报表上来看,拿地速度明显放缓,资金回笼加速,经营性现金流远超往年。

    文:诗与星空(ID:SingingUnderStars)

    这一年来,在房地产政策的影响下,行业看似平稳其实暗流涌动,尤其是随着半年报的逐渐披露,各房地产企业几多欢喜几多忧。

    据武汉市应急管理局消息,1月5日下午15时30分左右,位于武汉市江夏区天子山大道1号的武汉巴登城生态休闲旅游开发项目一期工程发生一起较大建筑施工坍塌事故,造成11名作业人员被困。

    在房地产大佬们或盈利增加或盈利减少的同时,绝大多数中小房地产企业均业绩下滑。

    恒大的2020年,似乎有点开年不顺。开门不红,已然成了恒大的惯例。一年前,2019年的1月,恒大当月销售额下滑三成。

    新晋房产大佬恒大的华丽转型

    好在2019年的成绩还算不错,公司公布的业绩快报显示,2019年合同销售额6010亿,较2018年增加了9%。

    在中国的房地产企业中,中国恒大是一支新生力量。2006年时,公司的营收不足保利地产的一半,比融创中国还要少。2010年开始,公司“跑步进场”,业绩呈火箭式上涨。2018年,恒大的营收差不多是融创的4倍,是保利的2.5倍,已然成为中国地产行业的“带头大哥”。因此,它的一举一动对中国的房地产行业的影响都很重要,业绩变化情况也是整个行业的风向标。

    这么看,恒大的业绩一定还可以了?其实不然,房地产公司的业绩非常特殊。根据会计准则,房地产行业并不是按照销售额来确定营收的。

    虽然公司尚未发布2019年半年报,但预报显示,上半年,公司净利润及核心业务净利润有所下降,其中净利润预期约为270亿元,较上年同期下降约49%,核心业务净利润预期约为300亿元,较上年同期下降约45%。

    从恒大已经披露的财务数据看,公司2019年的业绩,大概率是大幅下滑的。

    公司解释,利润下降主要是由于上半年交楼面积减少所导致。从近年来的新闻可以发现,恒大有点“不务正业”。

    恒大的这一年

    从和贾跃亭“合作”造新能源车开始,恒大借恒大健康大踏步跨入新能源行业,速度快得让人始料不及。

    2019年这一年,恒大的消息就不断,几乎是地产界的网红。

    恒大的这些“多元化”业务,在公司的年报里早有介绍:董事局立足对世界经济、中国经济以及房地产行业趋势的深刻分析,将继续坚定不移地实施“规模 效益型”发展模式,继续坚定不移实施“三低一高”经营模式,夯实房地产基础,加快拓展旅游集团、健康集团业务规模,加快推进新能源汽车、新能源科技等重大项目产业化。

    而临近年底,关于恒大新闻更是层出不穷。

    由此可见,地产业的“带头大哥”开始带头转型了。据媒体报道,恒大3月份开始大规模促销,延期一个月至5月4日结束。

    先是各地的退房风波,再是山东济南降价导致老客户怒砸售楼处… …

    刀锋起舞,融创高速扩张

    最为煎熬的,莫过于公司发布的财报公告,公司2019年上半年实现营业收入为人民币2269.8亿元,较上年同期下降24.4%。其中,物业发展部分收入为2211.4亿元,同比下降25.0%,主要由于按照销售合同约定的交楼限期,须在报告期内交楼的面积减少,报告期内安排的交楼面积同比减少25.8%。公司实现毛利润为人民币772.6亿元,较上年同期下降29.0%;实现净利润为人民币270.6亿元,同比下降49.0%;股东应占净利润为人民币149.2亿元,同比下降51.6%;核心业务利润为人民币303.5亿元,同比下降44.8%。

    从融创中国公布的半年报来看,业绩非常靓丽。营收达768.4亿元,较上年同期增长约64.9%;归母净利润102.9亿元,较上年同期增长约61.7%。

    公司的业绩压力非常大,更大的,是现金流压力。

    但是房地产企业的业绩,不能简单的通过营收和净利润盖棺定论。

    2019,现金为王

    融创中国的创始人孙宏斌,此前曾有过大起大落的特殊经历,从近年来融创的发展看,风格也相对激进。

    几乎所有的房地产公司,都把“房住不炒”四个字放进了自己的财报。如何从财报上来鉴定呢?那就是现金流。

    最典型的做法就是高杠杆运作,公司有息负债超过3000亿元,财务成本非常高,2019年上半年,利息支出高达118亿元,而公司同期净利润为112亿元。在本文对比的几家房企中,融创不是营收最高的,也不是利润最好的,却是财务成本最高的,公司融资成本高昂,容易沦为银行的“打工仔”。

    房地产公司就是一台台烧钱的机器,几十亿几百亿根本不是事,恒大的长短期借款高达8000亿。

    半年报显示,公司借贷总额由2018年年报中的2294.1亿元增至3020.8亿元,资金的主要用途是房地产开发、文旅城建设及营运等事项。

    2019年半年报显示,公司资本化利息超过1123亿,利润表中的利息支出也接近150亿。简单平均一下,公司每天要支付的利息就超过一个小目标。

    虽然公司还在加速拿地,但增幅明显较前几年放缓。公司在半年报披露,基于拿地成本较高,5月份开始基本停止了以招拍挂方式拿地。现金流量表显示,公司加大了回款力度。经营性现金流量净额达到430亿元,远超上年同期。

    如果一家房企一边告诉你房住不炒,另一边却不断的买地捂盘,那这家公司八成是在说谎。

    最“激进”的房地产公司也开始放缓步伐。

    公司现金流量表显示,2018年公司的经营性现金流量净额难得为正数,但2019年上半年就变成了-456亿。

    押注粤港澳大湾区的碧桂园

    数据来源:iFind;整理:诗与星空

    唯一能够跟上恒大节奏的房地产公司,就是碧桂园。公司半年报显示,2019年上半年实现收入2020.1亿元,同比增长53.2%;净利润230.6亿元,同比增长41.3%。

    说明公司拿地付出的钱远远大于卖房收回的钱。

    碧桂园近年来的扩张特点非常明显,在全国领域,三四线城市突飞猛进,颇有“农村包围城市”的特点;在深圳附近,则在粤港澳大湾区积累了大量的优质土地。

    与之形成鲜明对比的,万科近年来经营性现金流量净额均为大额正数。万科在踏踏实实的践行房住不炒,有一块钱拿一块钱的地。

    碧桂园总裁兼执行董事莫斌在业绩会议上表示,碧桂园地产业务重点在粤港澳大湾区,截至2019年6月底,仅仅是粤港澳大湾区内,碧桂园就拥有3467亿元的权益可售货值,此外,还有潜在可售资源约5519亿元,与以获取的权益可售资源合计8986亿元,发展空间巨大。据统计,公司在粤港澳大湾区的土地超过5000万平方米。

    说实话,恒大2018年的现金流量表着实给了表哥一个假象,还以为公司真的转换激进风格了。

    一方面,公司表示坚决执行“房住不炒”的政策;另一方面,又在暗示公司拥有较多的操作资源。说明碧桂园对房地产的未来还是充满信心。

    但是,恒大依然是恒大,2019年上半年,新开工面积同比增长11.6%。

    公司甚至在半年报上进行口号式的宣讲:市场不会亏待力争上游、稳健发展的好公司,城镇市场、旧改市场的潜力将留给有所准备的公司挖掘。

    2020年新年伊始,恒大就迫不及待的公布了发行债券的计划,据深交所透露,恒大地产集团有限公司拟发行不超过45亿元2020年面向合格投资者公开发行公司债券。

    虽然碧桂园在高歌猛进,但是公司也深知前景不太明朗。于是提出了有别于恒大的多元化发展规划:智能制造和智慧农业。

    就在两个月前,2019年10月23日,恒大获得中国证券监督管理委员会证监许可1968号文核准公开发行面值不超过110亿元的公司债券。

    营收规模紧随恒大的碧桂园,也在尝试新的发展空间。

    恒大烧钱的速度,已经堪比某些互联网公司了。

    保利地产

    房价降了吗?

    保利地产的半年报看起来很美,公司实现营业总收入711.41亿元,同比增长19.48%,实现归母净利润99.55亿元,同比增长53.28%。

    可以说房地产行业是老百姓最关注的行业之一,高高在上的房价让多少人望而兴叹。2020年,房价会降吗?

    无论是2018年年报,还是2019年的半年报中,保利地产一再强调:“以房地产开发经营为主,以房地产金融和社区消费服务为翼”的“一主两翼”业务。

    表哥觉得,不如看看这个行业。一个行业有没有前途,看这个行业的龙头赚钱后做什么,就知道了。

    这可以理解为房地产企业的转型之举,随着调控的持续进行,许多房企都开始转型。

    美的集团斥巨资收购了库卡,说明家电行业在工业自动化领域有着很深层次的应用;海尔智家并购了通用电器,说明公司还要在家电领域做出进一步的努力… …

    保利地产的两翼进展如何?

    大部分行业龙头赚钱后要么在同领域并购很有前景的公司来提升业绩,要么在相邻领域打通上下游未未来投资。

    半年报显示,公司的“其他”业务微乎其微,营收只有30亿元,主要由物业管理带动。

    但房地产不一样,碧桂园、万科、恒大和融创这四大地产天王,几乎都在“不务正业”。

    2018年,在大部分房企降低拿地速度、降低资金成本、优化资产负债率的同时,保利地产依然维持高速扩张,并不断加杠杆。在2018年半年报中,公司甚至以此作为经营亮点:公司充分发挥融资优势,以低成本储备大额资金,上半年公司融资活动现金流入856.31亿元,同比增长43.16%,其中新增有息负债796.13亿元,综合成本仅5.09%,全部有息负债综合成本仅4.86%,显着优于行业平均水平。

    碧桂园搞农业,万科专注轻资产瘦身,恒大做电动车,融创去收购乐视的事就不多说了… …

    但这个亮点在2018年年报和2019年半年报中消失了,财报对此只字不提,说明公司最终意识到了决策失误。

    虽然房地产看起来还很赚钱,但大佬们都在试图“逃离”房地产行业。

    2018年,几乎所有房企的经营性现金流量净额都是巨额正数,说明在“房住不炒”的政策下,都不约而同地开始回笼资金,减少拿地。

    而事实上,中小地产行业已经是血流成河了。

    保利地产看起来也是这样。2018年年报和2019年半年报,经营性现金流量净额都超过100亿元。

    国家统计局11月份发布的数据显示,在监测的70个大中城市中,二手房市场房价下跌的城市占据一半之多,达到了35个。

    然而,这些经营性流入的资金,并不完全是售房款。主要来自“合作方”的拆借款,现金流量表显示,公司经营性现金流入主要构成是“与有关单位往来”,达到396.32亿元。保利地产通过“合作方”来调剂经营性现金流,这些有关单位是保利地产的关联方。在子公司有资金结余的情况下,为提高资金使用效益,各方股东按照约定比例调出资金使用。

    其中,跌幅超过0.5个百分点的城市就有9个,济南、西安和岳阳三城市同步领跌,跌幅达到0.7个百分点;大连、合肥、成都和温州四城市房价同上月持平;上涨的城市只有31家了,涨幅达到了1个百分点的城市有七个,哈尔滨以1.8个百分点领涨二手房市场,福州和吉林分别以1.5和1.4个百分点紧随其后。

    也就是说,这些款项本质上是向关联方的筹资借款。如果保利地产直接从银行筹集这部分款项,现金流量表体现在筹资性现金流中,但是关联方从银行筹款后再转手给保利地产,就巧妙地将筹资性现金流转换成了经营性现金流。

    考虑到一睁眼就要支付的利息,房地产公司的实际收益进一步被挤压。

    剔除这部分影响,保利地产的经营性现金流量净额较差。半年报数据显示,公司的资金使用成本仅次于融创,财务费用中的利息支出29亿元,资本化利息余额高达132亿元,也属于给银行打工的范畴。

    恒大的“报喜”公告也显示出公司的不乐观的业绩:2019年半年报显示,公司销售房屋的均价为10765元/平;到了2019年业绩快报,这个数据变成了10281元/平。一年前,这个数据是10515元/平。

    房企营收的特殊性

    虽然均价很难说明全部问题,但也能说明大部分问题了:房价可能真的降了。

    与其他行业相比,房地产企业的营收、净利润具有特殊性。当年的营收并不是当年销售业绩的真实体现。房地产的营收是根据交付来结转的,一般有两年左右的周期。客户交钱签署购房合同时,企业并不能直接计入营收,只能放在预收账款或合同负债,待到交付后才能实现为收入。

    房企的责任

    同时,由于结转成本时,许多项目可以进行合理的“修饰”,所以上市房企的业绩往往会进行加工美化。营收和净利润可以根据需要进行一定程度的“释放”。

    表哥曾经分析某些房地产公司的资金状况,认为完全是在给银行打工。受到了一些质疑,认为房地产公司的任务就是借钱盖房。

    真正体现公司盈利能力的,是没有体现在利润表里的销售额和现金流量表里的经营性现金流量净额。

    其实这是一种行业偏见,事实存在的不一定就是合理的,房地产行业本不该是一个在刀尖舔血的行业。

    销售额展示当期的经营情况,经营性现金流量净额则显示现金收支相抵后的情况。当然,经营性现金流还要剔除掉保利地产那种“与有关单位往来”的特殊操作。

    2013年以来,万科在王石的带领下,开始进行轻资产重运营的转型。后来虽然王石出走,但新的董事会继续在既定的方向上前行。

    无论是业绩报喜还是报忧,2019年的半年报显示,所有的房企都进入了一个“房住不炒”的全新的发展阶段。为了迎接行业“寒冬”,恒大、碧桂园等公司开始坚定不移地大手笔投资新兴产业,筹备转型;融创和保利则在拿地成本相对较低的阶段进一步高速扩张,押注下一个周期。

    万科几乎是所有房地产企业中财务状况最稳健的,公司不追求激进拿地谋求赚快钱。在风险越来越高的房地产市场,保住现金流才是第一位的生存法则。

    在房产巨无霸恒大在收缩拿地的时候,保利还在积极扩张,或许是对未来的决策方向不同所致。作为投资者,很难判断孰对孰错,只能拭目以待。

    恒大在2018年虚晃一枪,但2019年继续激进经营,为公司带来了巨大的风险,也让投资者敬而远之。

    关键词阅读:地产股 房地产

    在大方向已经确定的前提下,降低资产负债率、降库存、尽快回笼资金,持续优化现金流,才是房地产企业改善经营的长久之道。

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