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奥门新萄京娱乐场:房企巨头,降速促回款成共

发布时间:2020-04-04 17:05编辑:房产中心浏览(177)

    房企的2019年中报正在传达一个信号:现金流就是生命、回款高于一切。

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    2019年中报业绩披露渐入尾声,房企巨头的财报历来是市场关注的重点。截止8月28日,TOP10房企巨头的2019上半年财报悉数出炉:

    摘要 8月以来,房企集中发布了2019年半年报。几家欢喜几家愁,2019年作为房地产行业小年,内外部环境复杂多变,房企生存处境也愈发艰难。随着中报业绩披露,各家房企经营情况也陆续在接受业界审视。

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    8月以来,房企集中发布了2019年半年报。几家欢喜几家愁,2019年作为房地产行业小年,内外部环境复杂多变,房企生存处境也愈发艰难。随着中报业绩披露,各家房企经营情况也陆续在接受业界审视。

    2019上半年营业收入前15的上市房企

    截至8月21日,已有超过30家房企公布2019年半年报。中原地产研究中心统计数据显示,其中25家房企上半年合计营业收入为3619.39亿元,同比2018年上涨了25.9%;合计净利润达到340.1亿元,净利润率为9.4%。

    2019年1-6月,上述15家上市房企的总营收达12954亿元,较去年同期继续增长16%,归母净利润增幅为10%。

    总体来看,得益于前两年房企规模的快速增长,今年上半年不少房企依然保持了强劲的营收和净利增速,尤其龙头房企在市场下行期间,优势也进一步凸显。例如万科、碧桂园、融创上半年的营收均保持超过30%的增速,净利润增速也在20%以上。其他标杆房企上半年盈利也颇为亮眼,保利发展、融创中国、阳光城、金科股份等房企上半年净利润增速均高于40%。

    但令人惊讶的是,位居营收榜首的中国恒大的归母净利润首次出现腰斩式下降,同比降幅达52%。而其他房企全部实现营收、净利润双双上涨。

    相比大房企应对周期的平稳表现,中小房企则多遭遇业绩变脸,包括中洲控股、美好置业、深振业A等房企上半年净利润均出现不同程度下降,即使如龙头房企中国恒大,在行业不景气时也未能保证利润的高速增长而发出业绩预警,预计上半年净利润将同比下降约49%。

    众所周知,房地产行业的营收、净利润具有滞后性,2019上半年的业绩是由前几年销售结转而来。依赖于前几年销售规模的狂飙猛进,2019上半年标杆房企的营收和净利依然保持了强劲的增速。

    从去年开始,行业风向就已经改变,到今年7月30日中共中央政治局会议中明确不会将房地产作为刺激经济的手段,行业形势更加明确。在此形势下,快销售、促回款、降负债成为行业共识,也成为众多标杆房企下一步重点发力方向。

    而更具有行业风向标意义的是,各大房企财报中的负债、现金流、预收账款……正在传达一个信号:加快销售、加快回款,注重现金流将是房企未来的生存法则。

    盈利分化严重

    奥门新萄京娱乐场,有息负债超26700亿,

    2016年至2018年,房企迷恋打规模战,无论大小房企都将冲击规模作为第一要务,随之而来的是销售额持续高增,仅2018年,行业内千亿规模房企就达到30家。

    随着房地产企业的2019半年报陆续披露,备受市场关注的负债情况,也渐渐浮出水面。

    今年以来,房企销售明显放缓,包括旭辉控股、融信中国、雅居乐等在内的标杆房企纷纷在年初制定年度销售目标时就已经调低了预期,销售目标增速均低于30%。

    已披露2018年半年报的A股上市房企中,平均资产负债率达65%,较2019年年初有所下降;

    克而瑞研究中心数据显示,今年1至7月,虽然规模突破千亿的房企已增至15家,但总体而言百强房企的累计业绩同比增速仅为4%,行业整体增速较2018年明显放缓。其中龙头房企碧桂园和恒大,前7个月销售规模较去年同期分别微降2.8%和5.5%。

    其中,资产负债率超过80%的共有26家,占比30%。

    虽然销售端已经明显放缓,但今年上半年标杆房企的财务数据依然靓丽。众所周知,房地产行业的结转收入具有滞后性,房企今年的营业收入和净利润往往是前几年销售结转而来。依赖于前几年销售规模的狂飙猛进,今年上半年标杆房企的营收和净利依然保持了强劲的增速。

    总资产超500亿的上市房企中,排名前列的房企总债务的绝对值,堪称天文数字:

    8月20日,万科发布2019年半年报。数据显示,上半年,万科实现营业收入1393.2亿元;8月22日,龙头房企碧桂园和融创中国也发布2019年半年报。其中,碧桂园上半年总收入约2020.1亿元;融创中国更是业绩大涨,营收涨64.9%至768.4亿元。

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    同样是龙头房企,中国恒大今年显得有些失意。虽然目前中国恒大还未发布半年报,但从其之前发布的盈利预警可以看出,恒大上半年的净利润预计将下滑约49%至270亿元。

    截止6月30日,万科的总负债达13445亿元,较年初继续上升516亿元,资产负债率达85.26%。

    阳光城、泰禾集团、金地集团等多家房企上半年净利润均实现了超过40%的增长幅度,金融街、融信中国等房企净利润涨幅也在20%以上。

    但值得一提的是,在预售卖房的规则下,各大房企的总负债中包含了预收账款,因此总资产负债率的参考价值有限。

    但另一方面,小型房企利润下滑却成为常态。在行业弱周期下,小房企面临较大的盈利压力。例如中洲控股上半年录得净利润2.39亿元,同比下降66.74%。对于净利润下降原因,中洲控股则解释称是上半年竣工结算的房地产项目收入较上年同期减少导致。

    而有息负债(短期借款,一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券)则是房企必须要偿还的债务,且伴随着利息成本。

    主动优化财务结构

    据Wind数据统计A股已披露半年报的86家上市房企,截止到2019上半年,有息负债合计高达2.67万亿元,其中A股上市房企中,有息负债超500亿的房企有14家:

    从目前标杆房企发布的中期业绩来看,多数房企已经在有意识地优化财务结构,包括平衡长短债比例以及降低净负债率。

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    作为闽系房企的代表,融信中国一直以来都被业内看作激进、高负债的代表,但今年上半年,随着行业环境变化,融信中国也更加注重企业经营安全性。根据其半年报显示,上半年公司对债务结构进行优化,短期债务占比从2018年末的40%降低到2019年中的31%,平均融资成本从2018年末的7.1%下降到6.9%,货币资金从2018年末的250亿元提升至2019年中的319亿元,增长27.6%。截至2019年中,公司的净负债率为77%,相比2018年末下降了26.8个百分点。

    值得一提的是,2019年开始,中国房企正式进入第一个债务偿还的高峰期,上半年房企密集还债,所有房企的总有息负债大概率较年初有所会下降。

    龙头房企如万科也在进行债务优化。万科首席财务官王文金表示,上半年万科将一些短债转换为长债,有息负债从2600亿元降到2250亿元,净负债率为35.04%,发债的整体资金成本在业内维持低位。

    从房企发布的财报亦可以窥得一二,2019年上半年,大多房企都在有意调整负债结构,增强短期偿债能力。

    虽然多数房企已经在主动优化财务结构,但也不乏部分房企仍然负债高企。如首创置业上半年负债总额1532.36亿元,同比增长24.68%,其中,有息负债为844.25亿元,在总负债中的占比超过一半。且首创置业目前仍有165.72亿元的永续债计入股东权益当中,剔除永续债后,首创置业的负债率为78.44%。

    阳光城的2019年中报显示,截至6月份,短期借款为79亿元,长期借款为598亿元;2018年6月的短期借款为131亿元,长期借款为595亿元,短债比例明显缩小

    华泰证券研报统计数据显示,2019年8至12月,地产债总计到期量达2106亿元,其中8-10月地产债单月到期金额较大,每月总额分别为469亿元、502亿元、559亿元,下半年房企将进入偿债高峰期。但多家券商人士预计下半年房地产融资会持续收紧,一边债务压力凸显,一边资金命门被扼紧,经营性现金流对房企来说显得至关重要。

    美的置业也将一年内到期有息负债占比由年初的34%下降至21%,同时将现金与短债比由报告期初的1.60提高至2.42。

    提高造血能力御风险

    然而,据Wind原始数据统计,2018-2021年房地产相关债券合计到期金额超过1万亿元,未来偿债压力仍在。

    目前,房企当务之急是提高自身造血能力、保证经营性现金流稳定持续,“促销售、抓回款”将是最明智的做法。

    旭辉集团在2019半年报中坦言,中国房地产开发商的融资市场明显收紧,境内外融资渠道限制增加,债务融资挑战重重。

    华泰证券认为,房企自有资金是企业偿债的基础保障,提高内生性造血能力,加快销售回款是债务滚动的关键。

    房企:"我要缓缓"

    早在2014年,万科就强调“没有回款的销售不是真正的销售”,将回款和回款率的重要性提升到首位。在万科不断强调回款重要性之后,今年,更多房企开始强调这一指标。

    2019下半年以来,房地产企业融资的各大渠道正在关闭,已是残酷的现实。如果一旦房子销售不能及时带来现金流,到期的巨额债务无疑将拉响警报。

    8月13日,在旭辉控股年中业绩发布会上,管理层宣布其上半年销售回款率同比上涨8%至95%,引起行业关注。旭辉控股总裁林峰也直言,地产企业的造血能力比融资能力更重要,为了回款,旭辉专门成立了回款小组,以回款作为各项考核指标。

    2019半年报透露:2大龙头房企—万科、碧桂园,已经非常坚决地促销售、抓回款、控制拿地、降低周转速度。

    此外,阳光城今年也格外看重回款和现金。其半年报显示,2019年上半年,阳光城销售回款725亿元,平均回款率80.5%,较2018年末有所提升。

    数据显示,万科于2019上半年实现经营性现金流净额回正,为88.6亿元,2018年同期则为 -42.55亿元;碧桂园2019年上半年的经营性现金流净额也由负转正。

    进入8月,富力、合景泰富等多家房企也公开表态,强调加快销售回款,通过销售回笼资金,根据回款合理安排拿地,从而保持自有资金池“活水”可用够用,以抵御行业下行周期的风险。

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    资产超1000亿的A股上市房企

    值得一提的是,房企的经营性现金流净额主要由:经营性现金流入减去经营性现金流出而得到。

    由此可见,经营性现金流净额转正,必须在增加销售、回款的同时,控制拿地的节奏。

    随着房企融资不断收紧、且短时间内不会大幅放松,房企愈发注重现金流管理、控制拿地节奏,“现金为王”正在成为诸多房企高管的共识。

    阳光城集团执行副总裁吴建斌表示,“在现阶段,房企要渡过当前的难关,必须把握现金为王,先解决水池里有没有活水,规模、利润在这个时候不重要。”

    美的置业执行董事兼首席财务官林戈于中期业绩说明会中直言,整个管理层都在灌输现金流安全的意识。

    8月初,富力传出下半年暂停拿地的消息。融创董事会主席兼执行董事孙宏斌甚至表示,2019下半年基本没有拿地指标

    房企融资渠道,正在关闭

    令所有房企将现金流置于首位的背景是,2019下半年以来,房地产企业融资的各大渠道正在关闭:

    7月30日,中央政治局会议再提“房住不炒”,并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”

    7月31日晚间,央行直接“点名”房地产行业占用了较多的信贷资源,旨在引导商业银行转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放。

    同时,2019年上半年为房地产“输血”5000亿的房地产信托融资渠道,亦被按下暂停键。

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    可见,高层对房地产融资的政策指向已经非常明确:抑制资金过度流入房地产

    在外部融资收紧的大背景下,快速销售、快速回款成为房企过冬最重要的“粮草”来源。

    因此可以看到的是,2019年各大房企的中期业绩会中出现频率最高的词便是:回款,几乎每家房企都在强调:

    8月21日,万科中期业绩会,万科执行副总裁张旭表示,坚持快速销售,积极回款。万科要求新开盘要去化60%以上。

    美的置业的执行董事兼首席财务官林戈表示,2019下半年只有在市场上拿到的钱,才最真实。

    碧桂园总裁莫斌表示,2019年将销售回款率作为考核指标,上半年权益销售回款率达94%。

    房企降价潮,会不会来?

    “促销售、抓回款”喊给投资人听的同时,更像是喊给高管团队听。

    然而,另一个骨感的现实也摆在眼前:2019年以来,房子越来越难卖了。

    作为行业三巨头的碧桂园、恒大,2019年上半年销售金额全部出现了负增长,分别为-2.8%、-5.5%。

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    在如此背景下,为了加速销售、加速回款,中国恒大抢先发起7.8折全面降价促销,打响降价第一枪。

    8月20日,中国恒大推出“全国532楼盘,闪购7.8折”,全员营销优惠升级的促销活动。在8月20日至10月8日期间,通过恒房通推荐购房均享特殊优惠,且每日推出不定量的特价房。

    相较往年,2019年的“金九银十”的卖房大战,已经提前打响。

    在8月22日雅居乐的中期业绩会上,雅居乐副总裁王海洋谈及降价问题时答道,雅居乐会结合市场情况进行局部的价格调整。

    他表示雅居乐下半年将有20多个新项目开盘,开盘时可能会有销售刺激手段,但整体来说不会大范围降价。

    关键词阅读:欠债 房企

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