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【奥门新萄京娱乐场】刚需购房者成本降低,深

发布时间:2020-04-14 20:37编辑:房产中心浏览(55)

    在深圳的房地产市场,许多人也过了一个“热闹”的“双11”。

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    在深圳,普通住宅豪宅化一直是一个普遍存在的现象:明明买的是几十平方米的普通二手房,但因为总价过了“豪宅”标准而需要缴纳较高比例的税。11月11日,深圳“豪宅税”有了新标准!记者从深圳市住建局获悉,即日起容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。在业内人士看来,此次标准调整降低了刚需置业者的购房成本,但也难免给楼市带来一定的刺激作用,而最近深圳房地产市场消息频出,豪宅认定标准调整的时点也有些耐人寻味。

    什么叫“双11”!有个深圳朋友买了套600多万的房子,本来要交30万的税,今天网签,变成了17万…

    11月11日,有市场消息传出深圳“豪宅税”征收标准迎来重大变化,证券时报记者随即向深圳税务局求证,相关工作人员表示消息属实,但此前相关部门已公布并征求意见,不涉及税收政策变化。在深圳购买普通住宅享受优惠税收政策,具体的标准由住建部门进一步制定。

    今日,有媒体曝出深圳“豪宅税”征收标准迎重大变化。内容大致为:从2019年11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。

    随后,深圳住建局进行回应称,深圳市将普通商品住房标准调整为宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下,这是在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,落实国家减税降赋精神,充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。“需要特别强调说明的是,此次调整普通住房标准,并不影响深圳房地产调控政策。此外,房地产发展长效机制工作也在加快推进,未来深圳将通过住房制度深化改革,大力发展住房租赁市场,综合运用土地、金融、税收、立法等手段,持续完善房地产调控措施,继续遏制投机炒作行为,促进房地产市场平稳健康发展。”

    证券时报记者随即向深圳税务局求证,相关工作人员表示消息属实,但此前相关部门已公布并征求意见,不涉及税收政策变化。在深圳购买普通住宅享受优惠税收政策,具体的标准由住建部门进一步制定。随后,深圳税务局通过微博进行回应。

    那么,过去的深圳“豪宅”认定标准是什么?实际上,在官方的说法中,并没有“豪宅”这两个字,只有普通住宅和非普通住宅。从2015年至今,深圳的普通住宅认定包括以下几个标准:住宅小区容积率在1.0以下或单套套内面积在120平方米以下;深圳各区域过户指导价普通住宅的限定标准。

    11日下午,深圳市住建局也就此进行了回应:

    乐有家研究中心提供的数据显示,以深圳南山区一套90平方米的“满二唯一”住宅为例,假设原等登记价为348万元,过户价为705万元,调整前南山区的“豪宅”标准为490万元,这套房子就已经属于“豪宅”,以过户价来计算需要缴纳的增值税、个税和契税就要近34万元,调整后增值税免征,个税和契税的缴纳也有相应调整,缴纳上述三项税项只需要14万元左右,节省近20万元。

    日前,深圳市将普通商品住房标准调整为:宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。这是在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,落实国家减税降赋精神,充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。

    深圳贝壳研究院院长肖小平表示,豪宅税只看容积率和面积,这个消息会对市场形成比较大的刺激。据贝壳统计的数据,在过去两年的二手房交易里面,有45%的物业需要缴纳增值税,这里面未满两年的物业大概有5%左右,也就是说有40%的物业是因为豪宅认定标准的原因需要缴纳增值税。在这其中,至少有35%物业的面积在144平方米以下,而且容积率在1.0以上,如果按照新政的话是不需要缴纳额外的增值税。

    我市目前适用的普通商品住房标准于2015年9月公布实施。随着房地产市场形势的变化,该普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前,市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。近两年来,政府有关部门收到很多群众的反映,要求调整普通商品住房标准,保障刚需购房。经过充分研究,我市对普通商品住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求。

    只是,在大力度的减税背景下,最终或许还是会刺激买卖双方。记者向福田和龙华区一些中介机构采访时得知,已经有部分二手房业主“第一时间”调整了自己的报价,有南山区的业主就立马提价20万元。有中介戏称:“双11你们都去剁手吧,我得回去带客看房了。”

    需要特别强调说明的是,此次调整普通住房标准,并不影响我市房地产调控政策。深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策,“稳地价、稳房价、稳预期”工作仍在有条不紊推进中。此外,房地产发展长效机制工作也在加快推进,未来深圳将通过住房制度深化改革,大力发展住房租赁市场,综合运用土地、金融、税收、立法等手段,持续完善房地产调控措施,继续遏制投机炒作行为,促进我市房地产市场平稳健康发展。

    业内人士普遍认为,减税降负的政策对深圳房地产交易市场的刺激是明显的,可能体现为交易量快速上升,但在“房住不炒”的大环境下,市场各方都有天花板和框架限制,交易量放大不一定意味着房价的快速上升。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于监管部门而言,保持市场的稳定才是王道。市场交易反弹后,要警惕房企和房东等趁势涨价,所以后续还是要积极引导税费政策的落实,进一步促进价格的稳定。

    “豪宅”线标准修订对买房税费影响有多大?

    关键词阅读:豪宅 深圳房地产 购房者 普通住宅 认定标准

    此前深圳购房的“豪宅”线标准究竟是什么?此次标准修改后,哪些房子会受到影响呢?

    实际上,在官方的说法中,并没有“豪宅”这两个字,只有普通住宅和非普通住宅。首先来看看深圳普通住宅的认定标准,从2015年9月至今,深圳的普通住宅认定有以下三个标准:

    1、住宅小区容积率在1.0(含)以上。

    2、单套建筑面积在144㎡(含)以下或单套套内面积在120㎡(含)以下。

    3、深圳各区域过户指导价普通住宅的限定标准,详见下表。

    根据第三个价格标准,南山总价在490万以上、福田总价在470万、罗湖总价在390万以上的房源均属于非普通住宅,即“豪宅”,需要按照“豪宅”的标准交税。

    实际上,目前深圳市场上多数两房以上的二手房源都属于非普通住宅。

    从上述表格可以看出,深圳挂牌二手房26986套, “豪宅”数已有16097套,占比近60%,即超一半的普通住房“被豪宅”。

    虽然这是去年的数据,但在深圳房价整体保持稳定的背景下,深圳市场上是“被豪宅”的比例,放在现在依旧成立。

    以中原地产提供的深圳10月二手房成交均价计算,如果不想要“被豪宅”,在罗湖区只能购买一套70㎡以内的住宅,福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙华区分别为58㎡、53㎡、74㎡、57㎡、54㎡。

    从2018年3月开始,深圳严格执行“三价合一”,将银行评估价与网签价、购房合同价保持一致。此后,购房者必须以真实成交价格来网签和缴税,一些用“阴阳合同”来规避高税费的行为难以实行,一部分刚需置业者为了躲过“豪宅”标准,只能增加首付。

    但按照最新标准,只要购房者的房屋总价符合面积在144平方米以下,小区建筑容积率1.0以上的标准,均可视为普通住房,可享受营业税、契税等税收优惠政策。

    有房产中介经理表示,对于“普通”与“非普”住宅,主要影响的是二手房交易税费中增值税和个人所得税(核定)的部分。增值税部分,只影响满两年的房源。如果新政前后房屋性质不变,则要缴纳的增值税没有变化。如果新政前是豪宅,新政后变为普通住宅,则可以少缴纳增值税这部分的税费。

    有房产中介工作人员透露,从今天开始相关税费已不用缴纳,具体通知这两天会出。

    以一套龙岗中心城的房子为例,建筑面积124.23平方米,原登记价格为92.49万元,成交价413.5万元,这套房子“满五唯一”,可免个税。

    如果按照旧政策,龙岗区总价超280万的房子就算“豪宅”,需缴纳近19万的“豪宅”税。按照此前的标准,交易需要缴纳增值税 城市维护建设税 教育费附加 地方教育附加共4项,一共近19万元。

    此外,“豪宅”认定标准调整后,也会影响一大部分房源的个人所得税缴纳数量。

    时间点值得玩味

    随着深圳房价的上涨,“豪宅”标准早已不符合现状,市场要求改变的呼声很高。

    早在2006年,深圳公布的普通住房标准应同时满足以下3项条件:

    住宅小区的建筑容积率在1.0以上;

    单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米);

    实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

    2011年5月1深圳将3项条件的一项具体化,制定出六个区域的普通住房价格标准,根据这一标准判断是否按普通住宅收取契税。2013年9月,《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》开始执行,改变了以前按单价核算的做法,调整为按照单套商品住房总价进行核算。

    2015年10月深圳上调普通住宅标准,与两年前相比,此次平均上调幅度为28%。从此前几次的调整周期看,这次的调整也属于两年至5年的窗口期。

    而在今年年初,深圳市不动产登记中心的一则暂停办理房地产交易涉税业务的通知,通知显示,将暂停办理房地产交易涉税业务中涉及特殊流程缴税、税收优惠事项、计税价格复核和个人所得税、土地增值税费用核实等业务。此举引发了市场广泛猜测和议论,尤其是中介和准备入手买房的人,更是从自身需要出发将之解读为上调豪宅税标准的信号。

    “豪宅”认定标准改变,二手房市场特别是刚需住房市场有望受到一定程度的刺激。

    深圳贝壳研究院院长肖小平表示,豪宅税只看容积率和面积,这个消息会对市场形成比较大刺激。大家都知道增值税率高,很多物业都要缴纳十几万、二十几万甚至更高的费用。据贝壳统计的数据,在过去两年的二手房交易里面,有45%的物业需要缴纳增值税,这里面未满两年的物业大概有5%左右,也就是说有40%的物业是因为豪宅标准的原因要缴纳增值税。在这其中,至少有35%物业的面积在144平方米以下,而且容积率在1.0以上。如果按照新政的话是不需要缴纳额外的增值税的。

    “在如此大力度的减税下,最终会刺激买卖双方。一方面,会让买房负担减轻,有了更大的入市动力。另一方面,卖方也会觉得这个利好自己也要分享,或会提高房价。整体而言,这是一个减负减税的政策,我相信对市场带来的推动是非常明显的。”

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为:“豪宅税”新标一旦落地,短期内将激活二手房成交量。九月份国家公布统计局公布的70个大中城市里,深圳的二手房价格涨幅进入前五名,这就说明,二手房市场已经开始回暖,这次政策出台以后,二手房的交易成本将大幅度下降,换房需求将会明显激活,对深圳的新房市场也有带动作用。

    市场人士认为,由于深圳住房自有率较低,再加上有严格限购规定,所以,这次的利好主要释放给了刚需、改善型需求家庭,会带来一系列增量内需。其次,买房、换房之后,紧接着就是装修、买家具、买家电等,这对于稳经济增长有正面作用。

    但也有购房者表示担心,二手房价格会有所上涨,减税的红利会被卖方、买方共同分享。

    有网友就吐槽,刚听到这个消息,业主就跳价了。

    最近,关于深圳经济增速放缓的讨论持续升温,本月底深圳还将再度推出多宗纯住宅用地。在此时此刻改变“豪宅税”的标准,虽有望刺激楼市成交,但这个时间点也值得玩味。

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