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深圳春节后租金上涨分析,800万北漂租房客将被

发布时间:2019-08-03 19:49编辑:房产中心浏览(60)

    15日晚,我海南朋友连夜坐飞机赶到北京,将他在东直门东方银座的100一平米租金从1万每月,提高到1.3万每月。

    2019年开春当大家欢欢喜喜从老家过完年返回深圳没几天后、房东又告诉你、你租的房子租金从这个月开始又要加钱了、心中这火热的情绪可是突然间从头冰冷到了脚、眼睛睁的大大的、一脸的不知所措、而焦虑情绪也开始在租房人群中蔓延,“压垮大部分年轻人只要四个字:押一付三”、“躲过了高房价,躲不过高房租”、“楼市在用租金暴涨惩罚不买房的人”,相信这些话语瞬间会击中绝大多数在一线城市打拼的年轻人。

    谈定租金合同,他长舒一口气跟我说,这套房贷款200万,每个月光月供就1.2万,以前就算租出去,每个月还要倒贴2000,多次想要卖出去,现在每个月净挣1000!

    据了解,随着大批务工人员返程,深圳的租房市场还会进一步升温,租房最高峰将出现在元宵节以后、真的是躲不过的高房租、而造成这种现象的原因是多方面的、除了深圳人多地少之外、CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、节后租赁旺季的到来等是深圳房租上涨的重要原因、但房租大幅上涨主要还有三大真实的原因、可能是大部份人没有看到的。

    日前各个媒体对于北京房租暴涨的消息是不绝于耳,根据我查询到的数据:2015年,北京租金水平是73.3元/月/平米。

    我们认为,一是高房价下滞涨时代必然产生高房租的到来、二是短期的需求增加、新房供应紧缺、一线城市进入补库存阶段、深圳城市更新及旧城改造在全市铺开、可租售房源有限、另长租公寓的兴起、以及资本力量这三种因素共同的作用下推高了深圳的高租金。

    到了2018年,北京租房人数已经达到常住人口的37%,根据2200万人口计算,预计将有800万北漂一族正在租房居住。

    第一大原因,是滞涨时代的到来,房租必然会上涨。

    图片 1

    我们知道2017年上半年深圳的房价冲到了最高峰、近两年随道着深圳楼市持续调控,深圳房价虽然没有再大幅上涨、但连续两年保持在高位平稳运行、全市商品房住宅均价一直保持在55400元/平左右、一部分购买需求得不到满足,这部份人群进而转移到租赁市场。

    而根据链家的数据,北京2018年5月份租金租赁房源单平米月租金为86.9元,6月份是89.5,7月达到了91.5元,单月租金涨幅高达3%!

    图片 2图片发自简书App

    而从2015年到2018年,三年的房租涨幅也不过是24%,年均涨幅也不过才8%,很明显2018年以来北京房租确实已经进入了快速上涨的通道了。

    过去十年,我们曾经放了很多水,货币增速平均每年接近20%,而GDP的实际增速每年只有10%左右,而去年GDP的增速还不到7%、相当于货币每年贬值10% 以上。

    其实这一切早有苗头!

    所以过去十年,举债买房的人都挣钱了,因为债务在以每年10%以上的速度缩水,相当于资产每年增值10%。

    自从2017年北京市公布将建立租售并举的房地产长效机制以来,我就参与了多个长租项目的研讨会,从集体建设租赁房到改造的长租公寓项目,每个项目的租金年均增速都不低于8%,而且每年递增。

    值得庆幸的是,过去十年,发行的大量货币被高涨的房价所吸收,高房价相当于蓄水池,印出来的货币并不会传导到民生领域如日用品、粮食、蔬菜等价格。

    原因主要有三个:

    现在,最新的房地产政策是遏制房价上涨,则多印出来的货币就会向其它领域流动。在租房市场的表现是:房租上涨高房价向高房租传导,房租在补涨、而作为一线城市的深圳从2018年下半年开始,城市房租开始大幅度上涨、而2019年开年后又会再涨一波。

    第一,是成本太高所致。

    其次就是,需求增加、供应紧缺、深圳城市更新旧城改造带来的可出租房源急巨减少、拆迁、改造成本的增加,也开始传导到租金上。

    政府虽然说是要建立租售并举的长效机制,但是由于缺乏资金,因此主要还是采用了引入市场机制的方式来进行。

    可出租的存量房源减少,尤其2000元以内的低价刚需房供应量快速下降,市场需要强烈,促使租金上涨。随着深圳城市更新的加速推进,大量的农民房和老旧社区被拆迁改造,这些实际承当城市“廉租房”功能的物业,居住着大量深圳外来人口,它们被改造成高大上的小区。大部分租客由于工作或者生活的原因,选择就近居住,它们被迫向周边的地区迁移,造成一种从中心点往外推的“溢出效应”。周边的房源因为面临突然暴增的需求,造成“一房难求”,租金火箭般的加速上涨,尤其在旧改项目周边的房源,租金短期增幅更加明显。这种情况在上沙,田面,湖贝村都得到验证。当旧改项目回签入伙后,物业价值和租金提升,也意味着片区平均租金上涨。

    让开发商和社会资本参与到租售并举的建设中,结果就是租金必然要上涨,不然成本背不过来,就目前的租金增速,回收成本还得需要20-30年。

    最后一个就是长租公寓的兴起、以及资本力量的进入、短期内也间接推升了深圳的高房租、但随着更多长租公寓投入市场也会起到平衡稳定房租的作用。

    所以很多人寄希望于集体建设用地或持有型长租房来降低租金,那是梦想而已。

    近年来长租公寓的兴起,各大品牌公寓大规模跑马圈地,也是租金上升的助力。政府一直在推动租房市场的健康发展,发布了不少利于行业的政策。房地产,地产中介,酒店系,互联网各大玩家涌入长租行业。承租端的火爆需求,变现助推租金上涨。很多公寓管理公司,为了完成房源任务,不得不高价获取房源,而高成本压力之下不得不转嫁给终端租客。长租公寓对外的租金比周边同类型房子高出20-30%的价格,普遍把大房子改成小单间,二房改成三房甚至四房,总价低单价高,颇受年轻租客的喜欢。在深圳以自如、万科、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,借助资本的力量扩大规模,以高于市场正常价格的20%左右在争抢房源,人为抬高收房价格,重新装修后推向市场,也间接推高了房租,当然了资本力量进入长租公寓要用另一种眼光来看待、主要是整合了资源为大家提供更加优质的租房市场、政府部门也看到了这当中存在的问题、严控住房和产业用房租金过快上涨。

    第二,对市场相对有信心。

    1月18日,深圳市市长陈如桂表示,要举全市之力推进粤港澳大湾区建设,增强核心引擎功能。同时他也强调,要坚持“房住不炒”的定位,以更多的经济手段构建房地产市场健康发展长效机制,推进住宅政策性金融机构改革试点。加大人才住房、安居型商品房、公共租赁住房建设筹集力度。完善住房租赁监管服务平台功能,出台专门政策严控住房和产业用房租金过快上涨。建设筹集人才住房和保障性住房8万套、供应3.4万套。

    一个来自于北京对违规建筑的大规模整改,导致出租供应明显下降,另外一个就是限购及高房价的挤出效应,越来越多的新北京人只能选择租房。

    特别应该指出的是18年底的个人房租减税政策的出台、将会有利于租房市场长期的健康发展、所以长期来看、未来会有更多的产业资本进入长租公寓、从而促进此行业产生大的规模效应、对深圳租房市场长远健康的发展起到促进作用。

    从2015年到2018年,北京租房市场规模至少翻了一倍,租房人数从400万上涨到了800万,预计到2020年,租房人数将会达到1000万。

    综上所述、深圳在2016年以前,房租涨幅与房价涨幅高度相关,房价涨幅领先房租3-6个月左右。但自2016年以后,房价和房租涨幅就不同步了,房价涨幅远远领先于房租。

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    这主要是因为楼市金融属性与商品属性的背离,买房与租房的区别在于,买房的金融属性远远大于商品属性,房子被视为资产而非商品。租房则完全没有金融属性,其价格完全反映房子作为一个居住载体的商品价值。

    第三,租房金融化是一个必然方向。很多人以为只有买房才能贷款,其实未来租房也将可以贷款,租房加杠杆成为一种趋势。

    房价与房租的背离是一个短期现象,从长期看,是要保持一致的。这也是开年后深圳租房市场涨声一片的根本原因、所以还是让我们努力挣钱吧、争取早日实现在深圳买上属于自个的房子、不用在看房东脸色、真正拥有属于自已的空间。

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    其实早在2017年11月,建行就已经开始试水租房贷款业务。

    而更多的开发商和社会资本,则寄托于房地产信托投资基金(REITs)的上市圈钱,实现最终的套现,比如新派公寓、保利一号均已经成功实现。

    这一切都给长租市场带来了更加广阔的钱景,让各大长租公寓进入了疯狂扩张的阶段。

    2018年以来,自如寓和蛋壳公寓就分别融资了40亿元和1亿美金,让两家长租公寓品牌进入了不惜成本的疯狂抢房扩张状态。

    说白了,高房租只不过是高房价的资本回报率表现而已,高房价大概率会带来高租房的市场表现。

    美国纽约中心区的一套50-60平米的高端公寓,售价大概在650万人民币,单价在10-12万左右,但是租金却高达4-5万元/月,比北京同等该区域的高端公寓租金至少贵了一倍多。

    产业转型将会极大推动北京未来房租的上涨。

    在京津冀一体化的背景下,北京的蜕变已经加速。中低端制造业在不断外迁,服务业所占比例越来越高,城市中心居住环境不断完善,中高端人群逐渐回流城市中心区成为趋势。

    但是房租的快速上涨,也同时意味着目前租房居住的800万北漂一族将会被无情的薅羊毛了。

    自从2014年以来的新一轮房价暴涨,将中国一线城市的房价推动了一个新的高度,北京房价直接翻倍,从均价28000一直上涨到均价50000!

    高房价意味着较高的债务负担,一旦出现房价波动,就非常容易引发断供、抛售等金融风险。

    目前虽然通过各种限购、限售、限价政策稳定住了疯狂房价上涨,但是高房价积累下来的债务风险并没有彻底解除。

    而要想化解这种债务风险的爆发,不是要让房价跌下去,而是要让房租涨起来,通过高租金来逐渐化解高房价的债务风险,或许是最好的手段之一!

    只要有了高租金,就能够持续月供,高房价水平就能得以维持,这可能就是一线城市高房价背景下的高租金逻辑。

    从本质上讲,其实就是让租房的人,一起来承担高房价的结果,从而让租房的人成为了被薅羊毛的核心群体,这是租房的悲哀。

    同时一线城市的高租金还具有较高的市场需求黏性,并不会导致租房需求的减少,比如租房的总体费用不变,但是会导致租房的人从大户型,变成小户型,从原来的独居,变成合居。

    像自如寓等中介公司,基本都是通过隔断来降低租房客户的居住舒适度来达到提高租金的效果的,说白了,你的租金可能没有提高,但是你居住环境的变差了,这个对于大多数租客来说,并非不能忍受。

    而对于政府来说,控房价或许能够降低金融风险,但是控租金却反而会提高整个社会的金融风险,没有了高租金的支持,目前的高房价危如累卵!

    因此,从高房价,到高租金,原本要薅高位接盘客的羊毛,反而800万北漂租房客成为了最后的牺牲品!

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